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土地估價師考試理論方法 輔導：房地產開發與經營管理（2）

第四十二章 房地產開發

第一節 房地產開發概述

一、 房地產開發的內容與形式

(一) 房地產開發的內容

是按照城市建設總體規劃和社會經濟發展的要求，對土地和地上建筑物、構筑物進行開發建設和經營管理的一項綜合性社會經濟活動。

(二) 房地產開發的主要形式

主要形式是房地產綜合開發，即以建筑地塊和服務的開發、建造為中心，對某一建設區域內的基礎設施和公共建筑實行統一規劃、綜合配套、協調建設。

二、 房地產開發的主要流程

1. 項目策劃

2. 立項與企業審批

3. 項目規劃

4. 土地使用權的取得

5. 工程建設

6. 房地產管理

7. 物業管理

第二節 房地產開發項目可行性研究

一、 可行性研究的含義與劃分階段

可行性研究是指具體實施某一投資建設方案前，對擬建項目在技術上、經濟上、工程上的可行性論證、研究、評價的科學分析方法。主要包括三個階段：投資機會研究;初步可行性研究和詳細可行性研究。

二、 房地產開發項目可行性研究的主要內容和步驟

一個房地產開發項目的可行性研究可以通過以下步驟進行：

(一) 籌劃準備

(二) 調查研究

1. 需求預測

2. 供給預測

3. 價格預測

(三) 優化和選擇方案

(四) 詳細研究

1. 舊城區土地利用和開發的投資費用

包括土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、“四源”費、大市政費、用電權費、不可預見費、利息和固定資產投資方向調節費。

2. 新區開發的投資和費用

包括土地補償費、青苗補償費、安置補助費、農業人口轉為非農業人口的安置費、超轉病殘人員安置費、新菜田建設基金和耕地占用稅等。

(五) 編制可行性研究報告

三、 房地產開發項目的財務評價

(一) 財務評價的內容和程序

是按照國內現行的市場價格和國家現行財稅制度，從房地產開發經營的角度測算項目效益和費用等財務預測數據，計算出項目的財務上的獲利能力。目標是項目的盈利能力。分為三個步驟。

(二) 財務評價的方法

1. 現金流量分析

2. 靜態獲利分析

3. 動態獲利分析

4. 財務報表分析方法

(三) 財務評價的主要指標評價

1. 財務凈現值

2. 財務內部收益率

3. 投資回收期

4. 投資利潤率

四、 房地產開發項目的不確定性分析

房地產開發過程中面臨各種不確定因素的影響，需要對他門進行分析，分析的方法主要有盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析三種方法。

1. 盈虧平衡分析

2. 敏感性分析

3. 概率分析

五、 房地產開發項目可行性研究報告的撰寫內容

一份正式的可行性研究報告包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖及有關附件等七部分。

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（責任編輯：中大編輯）

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