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土地估價師考試管理基礎與法規輔導：課堂筆記六（4）

4、地價監測點設立及信息采集的基本要求

(1)地價監測點的設立原則

1)代表性原則，指設立的地價監測點在所在區段內，其地價水平、利用條件、利用狀況、開發程度等方面具有代表性;

2)確定性原則，指設立的地價監測點為一具體宗地，其周圍條件及自身條件都比較確定;

3)穩定性原則，指設立的地價監測點的土地條件、利用狀況以及周圍土地的，利用條件比較穩定，在較長時間內不會發生分割、合并或重新規劃等情況;

4)標識性原則，指設立的地價監測點易于識別，具有一定的標識性。

(2)地價監測點設立的基本步驟

1)在土地定級基礎上地價區段的劃分

①地價區段劃分的要求

(A)在土地定級基礎上分用途劃定;

(B)在同一地價區段內，地價水平比較接近或者一致;

(C)在同一地價區段內，土地的利用狀況、基礎設施條件、環境條件和規劃引件等基本相同;

(D)各地價區段的面積規模適當，最小為一個街區范圍，并保持地塊的完整性;

(E)各地價區段彼此相連，能夠完全覆蓋被監測范圍。

②地價區段劃分的方法

(A)以土地級別、基準地價或交易樣本地價為依據，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價等值線;

(B)在地價等值線的基礎上，以土地級別界線、宗地界線、街區道路、河流以及其它線狀地物為依據，在工作底圖上勾勒出各地價區段的邊界;

(C)在實地查勘的基礎上，根據土地條件、土地利用狀況和土地開發程度等，調整初步劃分出的地價區段邊界，并落實在工作底圖上，通過編號、圖形整飾形成地價區段分布圖;

(D)以城市地價區段分布圖為依據，量算各區段的土地總面積、各用途實際土地面積等，并進行地價區段登記。各用途實際土地面積根據城鎮地籍調查結果計算。

2)地價區段內地價監測點的布設要求

①地價監測點為形狀規則，獨立宗地或者地塊，具有明確的界限;

②地價監測點現狀的容積率、開發程度、面積規模等，應與所在級別和地價區段的設定狀況相近;

③地價監測點總數應綜合考慮城市規模等級、建成區面積等因素確定，直轄市不應低于200個，省會城市和計劃單列市不應低于120個，其它城市不應低于60個;各用途地價監測點的數量應盡可能均衡;

④地價監測點的分布密度至少應達到每區段l～2個。

3)地價監測點初始資料的采集

地價監測點布設與初始資料采集的方法如下：

①以標有地價區段界線的工作底圖為基礎，在各個地價區段范圍內選擇符合條件的宗地作為初選監測點，并將初選的地價監測點標注在工作草圖上;

②查閱土地登記檔案，對初選監測點的登記資料進行整理，記入監測點登記表，沒有登記資料的初選監測點根據實地勘察調查的情況填寫監測點登記表;

③根據工作草圖的標注及登記資料，對初選監測點逐一進行實地勘察，包括對登記資料的核實和補充、宗地周邊環境的調查、土地實際利用狀況的調查、宗地影像資料的獲取等;

④根據勘察的資料對初選監測點進行進一步的分析和篩選，確定地價監測點;

⑤對監測點進行統一編號，編號包含全國行政區劃序號信息、城市類別信息、土地級別序號信息、土地用途類別信息、城市內監測點序號信息;

⑥經分析和篩選整理后確定的監測點資料要進行正式的初始登記，初始登記的主要內容包括：監測點權利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設定條件資料、價格狀況資料和其它資料等。

4)地價監測點上圖與資料建檔。

①繪制地價監測點分布圖，標明各地價監測點的代表符號、編號，以及其它圖件要素;

②建立監測點資料檔案。

(3)地價監測點的維護

1)地價監測點定期檢查

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（責任編輯：中大編輯）