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土地估價師考試《實務(wù)基礎(chǔ)》輔導(dǎo)：收益還原法概念

收益還原法概念

(一)收益還原法的定義

收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，它也是對土地、房屋、不動產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進行估價的基本方法。收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。

(二)收益還原法的的原理

由于土地具有固定性、不增性、個別性、永續(xù)性等特性，使用者在占有某塊土地時，土地不僅能提供現(xiàn)時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續(xù)取得。當(dāng)將此項隨時間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價值的總額(稱為收益價值或資本價值)時，它即表現(xiàn)為該土地的實質(zhì)價值。也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價值，這就是收益還原法的原理。

具體表述為：假設(shè)有一宗土地，每平方米每年可產(chǎn)生1000元的純收益，土地所有人對此宗土地的純收益只要能以5%的資本年利率還原即能滿意，那么該所有者的土地純收益價格應(yīng)該是每平方米20000元，即地價=土地年純收益÷土地還原率?，F(xiàn)假設(shè)此人另以20000元貨幣以年利率5%存人銀行，此人每年得到的利息(貨幣純收益)與上述的一平方米土地的收益是等額的。因此，對該土地所有者來講，一平方米土地與20000元貨幣，其資本價值相等。 (以上是在土地收益、土地還原率每年不變，且在土地使用年期為無限年情況下的表述。)

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