為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)理論方法商譽(yù)價(jià)值的確認(rèn)與分割知識點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

無形資產(chǎn)的理論與實(shí)務(wù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)以及資產(chǎn)評估學(xué)等學(xué)科研究中的難題之一，其中，關(guān)于商譽(yù)的價(jià)值確認(rèn)與計(jì)量則是這道難題的焦點(diǎn)。尤其是在企業(yè)間發(fā)生兼并、合并、出售等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，這一問題就顯得更加突出。解決這一難題的根本途徑在于重新界定商譽(yù)的性質(zhì)，并對其價(jià)值進(jìn)行合理分割。

一、商譽(yù)研究過程中存在的問題

自1895年英國首次將商譽(yù)運(yùn)用于司法實(shí)踐以來，國際社會(huì)對商譽(yù)的性質(zhì)、影響因素、價(jià)值確認(rèn)以及商譽(yù)的會(huì)計(jì)處理等方面的研究取得了一定的成果。在商譽(yù)研究的成果中，國內(nèi)外的共識主要體現(xiàn)在商譽(yù)的性質(zhì)上。大家一致認(rèn)為，商譽(yù)是企業(yè)獲取超額收益能力的價(jià)值表示。即只要企業(yè)具有獲取超額收益的能力，就應(yīng)該確認(rèn)和計(jì)量商譽(yù)。并以公司總價(jià)值與其凈資產(chǎn)公允價(jià)值之間的差額(簡稱差額論)，或以預(yù)計(jì)的未來超額收益和預(yù)計(jì)的持續(xù)期限，按照一定的折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)來計(jì)量商譽(yù)的價(jià)值(簡稱折現(xiàn)論或評估論)。雖然這一研究成果在一定程度上較好地解決了商譽(yù)的價(jià)值計(jì)量問題，但更深層次的問題則仍然未能很好地解決，如企業(yè)獲取超額收益的能力從何而來?能否將企業(yè)所有產(chǎn)生超額收益的因素均作為商譽(yù)的組成要素?其價(jià)值計(jì)量方法中，即使是以過去業(yè)已存在的超額收益，但以預(yù)計(jì)的持續(xù)期限和預(yù)計(jì)的折現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)量的結(jié)果，其可靠性有多大?對已確認(rèn)的商譽(yù)價(jià)值進(jìn)行攤銷時(shí)，其攤銷年限有的最長不超過40年(美國)，有的不超過20年(國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)，有的不超過10年(荷蘭)，還有的不超過5年(日本)等等，相差甚遠(yuǎn)。那么，商譽(yù)攤銷年限確定的依據(jù)又是什么?

為解決上述問題，筆者認(rèn)為，重新認(rèn)識商譽(yù)的性質(zhì)，將產(chǎn)生商譽(yù)的各種未入賬的隱含因素凸現(xiàn)出來，使之成為具體的可辨認(rèn)的無形資產(chǎn)的存在形式，并重新構(gòu)造商譽(yù)價(jià)值的計(jì)量方法，以盡量避免人為因素對其價(jià)值的影響是至關(guān)重要的。

二、商譽(yù)的性質(zhì)——組合無形資產(chǎn)

目前，對商譽(yù)產(chǎn)生的性質(zhì)大致形成了三種有代表性的理論：即“好感價(jià)值論”、“超額收益價(jià)值論”和“總計(jì)價(jià)賬戶論”。但筆者認(rèn)為，實(shí)際上三者只是研究的側(cè)重點(diǎn)有所不同，它們之間是相互聯(lián)系、相互補(bǔ)充的，均可以統(tǒng)一于超額收益論中，即商譽(yù)是企業(yè)擁有的各種未入賬的經(jīng)濟(jì)資源或優(yōu)勢所帶來的超額獲利能力的價(jià)值體現(xiàn)。這些經(jīng)濟(jì)資源或優(yōu)勢包括：優(yōu)秀的管理隊(duì)伍;特有的銷售網(wǎng)絡(luò)或組織;競爭對手管理上的弱點(diǎn);有效的廣告;秘密制造工藝;良好的勞資關(guān)系;財(cái)力雄厚、信用好，能博得同行業(yè)信賴和金融界的信任;高瞻遠(yuǎn)矚的員工培訓(xùn)計(jì)劃;通過向慈善機(jī)構(gòu)捐款或派員工參與公益活動(dòng)而建立起崇高的社會(huì)威望;競爭對手經(jīng)營上的不景氣;與一些公司的良好關(guān)系;戰(zhàn)略性的地理位置;才能或資源的發(fā)現(xiàn);有利的稅收條件;與政府的良好關(guān)系等(GR·Catlett,N·O·Olson,1968)。這些經(jīng)濟(jì)資源是企業(yè)在同等條件下獲取超額收益的優(yōu)勢所在，人們一般將這些多種因素組成的混合體稱之為商譽(yù)，也是人們早期對這些未入賬的經(jīng)濟(jì)資源或優(yōu)勢的一種認(rèn)識并一直沿用至今。

然而，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，無形資產(chǎn)的存在形式將日益呈現(xiàn)多樣化的趨勢，前述產(chǎn)生商譽(yù)的各種經(jīng)濟(jì)資源或優(yōu)勢均可以無形資產(chǎn)的存在形式而單獨(dú)存在。比如，企業(yè)生產(chǎn)效率高，具有成本優(yōu)勢;企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量好、適銷對路，具有競爭優(yōu)勢;企業(yè)財(cái)務(wù)制度健全、信譽(yù)良好，具有融資優(yōu)勢;企業(yè)高層管理人員有良好的聲望，管理水平高，具有管理上的優(yōu)勢;企業(yè)經(jīng)營歷史悠久，具有特有的用戶群體優(yōu)勢;企業(yè)地點(diǎn)適中、方便，具有地理位置優(yōu)勢;企業(yè)有良好的干群關(guān)系，職工有高度的事業(yè)心和責(zé)任感，具有人事上的優(yōu)勢等。上述經(jīng)濟(jì)資源或優(yōu)勢或構(gòu)成企業(yè)的經(jīng)營秘密，或構(gòu)成企業(yè)的人力資源等，其他的優(yōu)勢也可界定為相應(yīng)的無形資產(chǎn)具體存在形式。因此，筆者認(rèn)為，商譽(yù)是人們過去對企業(yè)產(chǎn)生超額收益的各種因素因認(rèn)識上的局限性和計(jì)量上的難度而不得已的一種簡化處理。簡言之，是企業(yè)間發(fā)生兼并、合并等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，為購買者的支付成本超過被購買企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的差額找到的一種“合理”解釋。實(shí)際上，企業(yè)產(chǎn)生超額收益的因素，無論企業(yè)是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更，它本身是客觀存在的，只是過去的會(huì)計(jì)核算體系未將其納入罷了。從企業(yè)獲取超額收益的能力看，既有無形資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，也有有形資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，還有個(gè)別偶然因素的影響。這些因素實(shí)質(zhì)上是一種組合無形資產(chǎn)，其共同作用的結(jié)果產(chǎn)生了超額收益。將各種產(chǎn)生超額收益的因素加以分割，形成具體的諸如專有技術(shù)、經(jīng)營秘密等無形資產(chǎn)具體存在形式，并進(jìn)行單個(gè)的價(jià)值確認(rèn)與計(jì)量比籠而統(tǒng)之地確認(rèn)和計(jì)量商譽(yù)的價(jià)值更為科學(xué)和可靠。

三、組合無形資產(chǎn)——商譽(yù)價(jià)值的確認(rèn)與分割

(一)組合無形資產(chǎn)——商譽(yù)價(jià)值的初始確認(rèn)土地估價(jià)師考試網(wǎng)

商譽(yù)價(jià)值的初始確認(rèn)，是指對業(yè)已存在的商譽(yù)采取相應(yīng)的方法進(jìn)行價(jià)值計(jì)量的過程，并以此作為組合無形資產(chǎn)——商譽(yù)價(jià)值分割的基礎(chǔ)。過去，基于商譽(yù)是企業(yè)獲取超額收益能力的價(jià)值表示這一基本認(rèn)識，人們設(shè)計(jì)了一系列以超額收益為基礎(chǔ)的計(jì)量商譽(yù)價(jià)值的方法，如：收益現(xiàn)值法、Hoskold法、Morkill法、利潤購買法、利潤資本化法、利潤年金法以及比率法等。這些方法的理論依據(jù)基本相同，所不同的是，有的方法未考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素，直接根據(jù)企業(yè)的超額收益確定商譽(yù)的價(jià)值;有的方法則考慮了貨幣時(shí)間價(jià)值因素，以預(yù)計(jì)的未來超額收益并按照一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)后的價(jià)值作為商譽(yù)的價(jià)值。但無論何種計(jì)價(jià)方法，商譽(yù)價(jià)值的大小，都直接受制于企業(yè)未來獲取超額收益的能力、預(yù)計(jì)的存續(xù)時(shí)間、折現(xiàn)率等因素。換言之，不同評估者評估的商譽(yù)價(jià)值不同，有時(shí)甚至相差懸殊，除了采用的評估方法不同外，其影響價(jià)值大小的因素就在于評估者對相關(guān)參數(shù)的選取，而有關(guān)參數(shù)的選定又不同程度地受制于評估者對該參數(shù)的認(rèn)知程度及其合理性的判定，在一定程度上講，評估者的經(jīng)驗(yàn)是決定商譽(yù)價(jià)值大小的決定性因素。

有鑒于此，為了合理確認(rèn)組合無形資產(chǎn)——商譽(yù)的價(jià)值，應(yīng)依據(jù)實(shí)現(xiàn)原則，對企業(yè)已實(shí)現(xiàn)的超額收益采用一定的方法確認(rèn)為商譽(yù)的價(jià)值。其價(jià)值確認(rèn)方法可根據(jù)“等量資本獲取等量利潤”的基本原則，采用資本利潤率的原理予以計(jì)量。而商譽(yù)價(jià)值可以看作是企業(yè)為獲取超額收益的一種投資，即商譽(yù)價(jià)值=年超額收益/資本利潤率。因此，采用此法(此處是將產(chǎn)生商譽(yù)的各種因素籠統(tǒng)計(jì)算，然后再進(jìn)行分割)確認(rèn)商譽(yù)的價(jià)值，可分兩步進(jìn)行：

第一步，確認(rèn)企業(yè)已實(shí)現(xiàn)的超額收益，其基本計(jì)量方法是：土地估價(jià)理論方法

超額收益=(總資產(chǎn)報(bào)酬率一行業(yè)正常投資報(bào)酬率)×可辨認(rèn)資產(chǎn)價(jià)值

或者：超額收益=銷售收入×(實(shí)際銷售利潤率一行業(yè)平均銷售利潤率)

上述公式均假定企業(yè)各年度獲取超額收益的能力持平，如果各年度獲取的超額收益不等，則可采用復(fù)利終值的計(jì)算方法將各年度的超額收益折算到計(jì)量商譽(yù)時(shí)的價(jià)值。

第二步，將計(jì)算的超額收益按照資本利潤率還原為獲取超額收益的能力，即商譽(yù)價(jià)值。其計(jì)算公式為：

商譽(yù)價(jià)值=超額收益/行業(yè)平均利潤率

假定甲公司19xx年度的利潤總額為1030萬元，不包括商譽(yù)的資產(chǎn)總值為10000萬元，從有關(guān)資料獲悉，該行業(yè)的平均利潤率為12%，該公司的實(shí)際利潤率為12.5%，表明該公司有超額收益產(chǎn)生。其超額收益總額為50萬元[10000×(1.5%-12%)]。則商譽(yù)價(jià)值為417萬元(50÷12%)。

相關(guān)文章：

2012年土地估價(jià)師考試估價(jià)理論方法輔導(dǎo)匯總

2012年土地估價(jià)師考試?yán)碚摲椒ㄝo導(dǎo)：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理匯總

2012年土地估價(jià)師考試估價(jià)理論與方法知識匯總

更多關(guān)注： 土地估價(jià)師考試報(bào)考條件  （責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁