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土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記一（17）

例題：土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物歸()所有。

A.國家

B.出租人和承租人共同共有

C.出租人

D.承租人

答案:C

解析: 土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

七)主要國家和地區(qū)的土地制度(了解)

1、美國

(1)現(xiàn)行土地所有制

美國是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。美國全國的土地中，有59%為私人所有;39%為公有，其中聯(lián)邦政府所有的為32%，州及地方政府所有的為7%;另有2%為印第安人保留地，即專門辟給原來美洲的土著居民的。公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保護(hù)地、軍用土地以及政府用地等。土地所有制狀況在各州之間有所不同，如在阿拉斯加州，聯(lián)邦政府擁有或控制著該州96%的土地。

美國關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定不同于同為資本主義國家的歐洲國家。在美國，土地所有者同時(shí)也擁有地下的一切財(cái)富，所以地主可以自由開采地下資源，或者將地下資源單獨(dú)出售給別人。惟一的條件是他必須遵守政府關(guān)于環(huán)境保護(hù)的規(guī)定并照章納稅。

(2)現(xiàn)行土地使用制

美國所有土地都實(shí)行有償使用。美國法律規(guī)定土地可以買賣和出租。聯(lián)邦政府為了國家和社會公益事業(yè)，興建鐵路、公路及其他設(shè)施，需要占用州屬公有土地或私人土地，也要通過交換或購買的方式取得。通訊、輸電、輸油等管線要通過公有土地的地上或地下，都必須向土地管理局通行權(quán)處申請批準(zhǔn)，并支付租金。

(3)土地管理機(jī)構(gòu)

美國于內(nèi)政部內(nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對聯(lián)邦政府土地的管理，并對州和私人土地進(jìn)行協(xié)調(diào)。其主要職責(zé)是：地籍調(diào)查，土地利用規(guī)劃，建立土地調(diào)查檔案和土地管理信息系統(tǒng)，牧場管理，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有服務(wù)，制定國家礦產(chǎn)開發(fā)與利用計(jì)劃等。其他聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)也參與部分土地管理工作，如內(nèi)政部印第安人事務(wù)管理局負(fù)責(zé)印第安人居留地的土地管理工作，城市規(guī)劃委員會負(fù)責(zé)城市用地的管理工作，國防部負(fù)責(zé)軍用土地的管理工作。

美國土地管理工作，實(shí)際上是一種分層次、按類別進(jìn)行管理的類型。1980年起，美國土地管理局采用先進(jìn)技術(shù)建立了土地管理系統(tǒng)。

2、英國

(1)現(xiàn)行土地所有制

從法律上看，英國的土地所有權(quán)觀念是非常特別的。自1066年以來，英國的全部土地在法律上都?xì)w英王或國家所有，也就是說，英王(國家)是惟一絕對的土地所有權(quán)人，個人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅以某種方式持有土地。在英國，持有土地所受的條件限制總稱"土地保有條件"，土地持有人所保有的有關(guān)他的土地權(quán)利的總和，叫做他的產(chǎn)業(yè)權(quán)。

英國的土地雖然在法律上屬于英王(國家)所有，但完全擁有土地權(quán)益的土地持有人純粹是該土地的永久占有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地占有和使用土地。因此，在實(shí)際中這些土地持有人也往往不嚴(yán)格地被稱做地主。

(2)土地管理機(jī)構(gòu)

英國在中央一級沒有設(shè)置統(tǒng)一的土地管理機(jī)構(gòu)，而是由若干部委分類管理。農(nóng)業(yè)用地，由農(nóng)漁食品部土地管理局管理，其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)用地的使用、統(tǒng)計(jì)、地籍管理與繪制土地分類圖。森林和林業(yè)用地，由林業(yè)委員會管理。城市用地，由環(huán)境部管理。

3、德國

聯(lián)邦德國的土地管理分散在許多部門管理，通過立法，形成各部門的分工合作制度。土地管理的部門有州測量局、地方法院土地登記局、土地整理司。另外，國家財(cái)政部主管農(nóng)業(yè)用地評價(jià)和地產(chǎn)價(jià)值評價(jià)。州發(fā)展規(guī)劃與環(huán)保部主管各級土地利用規(guī)劃工作。德國土地管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)地籍資料的采集、編繪、保管、更新、統(tǒng)計(jì)和提供利用，土地登記、土地評價(jià)、土地利用規(guī)劃和土地整理。德國土地管理重視土地立法，采用先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行管理，重視對土地信息的保存、利用和完善。

4、日本

(1)現(xiàn)行土地所有制

日本現(xiàn)行的土地制度是土地私有制。據(jù)日本人自己的解釋，所謂土地私有制，是一種法律上承認(rèn)個人或私人可以占有土地的制度，但并不意味著全部土地都為私人所有。在日本，除個人或股份(有限)公司等法人占有土地外，國家和都、道、府、縣、市、町、村等地方公共團(tuán)體也占有土地。

(2)現(xiàn)行土地使用制

日本的國有和公有土地大部分是山林、河川、海濱地，占土地總資源的比例很小，因而國有土地使用權(quán)制度并不很發(fā)達(dá)，且國有土地和公共土地主要是為了國家及國民的利益而使用的，更強(qiáng)調(diào)生態(tài)保護(hù)。日本的非土地所有人利用土地主要體現(xiàn)在其民法的地上權(quán)和永佃權(quán)中。

(3)土地管理機(jī)構(gòu)

日本全國城鄉(xiāng)土地都劃歸國土廳土地局管理。國土廳土地局下設(shè)土地政策、土地利用、地價(jià)調(diào)整、國土調(diào)查四個課。其主要職責(zé)是：制定土地管理政策，編制和實(shí)施全國土地利用計(jì)劃，限制土地交易，管理全國休閑土地，管理地價(jià)，組織地籍調(diào)查，以及編制國土利用形態(tài)分布圖表。

5、中國香港

(1)現(xiàn)行土地所有制

在1997年7月1日中國對香港恢復(fù)行使主權(quán)之前，香港為英國所統(tǒng)治，其全部土地稱為“GrownLand"，俗稱“官地”。中國恢復(fù)對香港行使主權(quán)之后，香港土地全部回歸中國。《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》規(guī)定，“香港特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源屬于國家所有，由香港特別行政區(qū)政府管理、使用、開發(fā)、出租或批給個人、法人或團(tuán)體使用或開發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配。”因此，現(xiàn)行香港的全部土地均屬于國家所有。

(2)土地使用權(quán)制度

香港土地使用制是土地租用制。其特點(diǎn)是只租不買斷，除授予圣約翰大教堂永久業(yè)權(quán)外，其余僅授予一定年限的租業(yè)權(quán)。政府將土地出租或批給房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用者時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用者要支付一筆“地價(jià)”，政府還要與其簽訂土地契約，土地契約還規(guī)定了土地的用途、租用年限和每年應(yīng)繳的地狙。

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