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2007年底，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部《關于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》(以下簡稱101號文)，在文件中，土地估價師被明確設置為六類資產(chǎn)評估專業(yè)資格之一。

中國土地估價師協(xié)會秘書長秦海榮：從20世紀80年代末90年代初就有了土地評估行業(yè)和土地估價師，1994年5月中國土地估價師協(xié)會成立10年來，土地估價師隊伍現(xiàn)已發(fā)展到2.1萬多人，土地評估機構(gòu)有1700多家。

2002年8月，國土資源部進一步改革了土地評估機構(gòu)和土地估價師的管理方式，取消了土地評估機構(gòu)資質(zhì)的行政審批，把土地評估機構(gòu)完全推向了市場。此前，國土資源部把所屬這些機構(gòu)分為A級和B級，還有準A。A級是可以做很多項目的，有一定的執(zhí)業(yè)范圍，比如上市公司的、司法仲裁的等等;B級只能在地方上、在省里面執(zhí)業(yè)，不能到全國去執(zhí)業(yè)。有的地方還有C級，只能做當?shù)乜h里或市里的。這種資格由國土資源部來認定，每年進行年審。但是國土資源部認為這個也是不符合市場發(fā)展的，行政主管部門沒有必要為機構(gòu)去劃分等級，只能讓機構(gòu)通過自己在市場中的表現(xiàn)去生存。

因為我國的管理體制不同，房是由建設部來管，土地由國土資源部管，從行政上是分開的。比如現(xiàn)在不少土地評估機構(gòu)除了有國土資源部的土地評估資格，同時也要拿建設部的房的評估資格。現(xiàn)在的機構(gòu)大都有好幾種資格，包括律師、注冊會計師、資產(chǎn)評估師，接活的時候什么活都能干。東方不亮西方亮，來什么活都能接。

北京中土源房地產(chǎn)評估有限責任公司董事長陳偉強：101號文規(guī)定，2004年6月底以前，各有關主管部門要會同相關評估行業(yè)協(xié)會，對評估行業(yè)開展一次全面檢查。檢查的重點是評估機構(gòu)及評估執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和執(zhí)業(yè)質(zhì)量，評估機構(gòu)是否徹底脫鉤改制。對不具備執(zhí)業(yè)資質(zhì)條件，或有嚴重違反有關執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德規(guī)范行為的，要依法取消其執(zhí)業(yè)資格。經(jīng)過這一年多改革的陣痛，中土源公司作為資格最老的A級土地評估機構(gòu)，一下沒有了A級資質(zhì)，付出了一些代價。

改革成本由機構(gòu)自己來承擔了，但是從整個行業(yè)的發(fā)展來看，這些付出還是值得的。取消資質(zhì)以后，行業(yè)不正當競爭行為多了一些，小機構(gòu)要做很多不相關的事情來養(yǎng)活自己。但是從大的方面來說，也有一些機構(gòu)因此壯大。中土源公司的業(yè)務就很穩(wěn)定，一些原來出去單干的，有的現(xiàn)在已經(jīng)想回來了。

北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司總經(jīng)理聶燕軍：用欣欣向榮來形容目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的蓬勃發(fā)展是不過分的。但是土地估價行業(yè)由于短期迅猛發(fā)展而產(chǎn)生的一些負面效應正日益呈現(xiàn)出來。這種負面效應主要來自兩個方面：一方面來自估價機構(gòu)，如估價報告質(zhì)量不高，隨意性大;估價機構(gòu)服務質(zhì)量差，不能滿足客戶需求;收費偏高，與投入成本不成比例;另一方面來自部分客戶和從業(yè)人員，如客戶對估價價格提出無理要求，即高評或低估;不靠關系拿不到業(yè)務，機構(gòu)之間低價無序競爭嚴重，高額回扣等。

但凡房地產(chǎn)估價報告出現(xiàn)質(zhì)量問題，無非兩種情況，一種是由于技術(shù)不精、能力不足或者疏忽大意造成的;另外一種是明知價格偏高或偏低，卻為了迎合個別委托方的不正當要求，故意為之。首佳公司在執(zhí)業(yè)過程中，經(jīng)常會遇到一些客戶甚至是業(yè)務較大的客戶，提出這樣或那樣的關于評估價格的不合理要求，首佳公司總是也只能是選擇放棄。我們放棄的不過是一單不應該做的業(yè)務，放棄了不該承受的高風險，同時，卻保留了誠信，獲得了更多客戶的認可和尊重，確保了逐步形成的估價品牌知名度不斷增大。土地估價理論方法

據(jù)我們調(diào)查，改制后北京的64家評估機構(gòu)根據(jù)改制文件要求保留合伙制和有限責任公司，其中合伙制4家。從評估機構(gòu)的人數(shù)來看，目前多數(shù)機構(gòu)還一直維持中小規(guī)模，每家機構(gòu)人數(shù)約10多名，只有部分機構(gòu)發(fā)展到擁有40到50名專職人員的規(guī)模。土地評估公司作為中介服務機構(gòu)，在不斷發(fā)展壯大過程中，必須牢牢樹立競爭意識、質(zhì)量意識、服務意識、風險意識，提高企業(yè)市場競爭力。

南京大陸土地估價師事務所董事長楊志良：自從2000年脫鉤改制以來嘗到了市場帶來的酸甜苦辣，感到有喜有憂。喜的是在運作中充分體會了市場的魅力，企業(yè)呈現(xiàn)了前所未有的活力。業(yè)務范圍不斷拓寬，人員不斷壯大、公司規(guī)模逐漸擴大。從原來單一項目的評估逐漸發(fā)展成為了有自己品牌、執(zhí)業(yè)理念、經(jīng)營范圍多樣化的專業(yè)評估公司，在南京市各類重大的經(jīng)濟活動中發(fā)揮了積極的作用。

但在這幾年里，大陸評估公司也充分感受到了由于行業(yè)管理的不規(guī)范帶來的隱憂。比如：同行之間的不規(guī)范競爭，依法執(zhí)業(yè)意識淡薄，遇到一些糾紛時缺乏行業(yè)主管部門的監(jiān)管，技術(shù)規(guī)范的滯后，行業(yè)資質(zhì)門檻太低等等，給公司運轉(zhuǎn)帶來了相當?shù)牟槐恪?/p>

企業(yè)已經(jīng)迫切感到生存環(huán)境和發(fā)展環(huán)境需要改善，尤其是對于這些長期從事土地評估行業(yè)，把它作為自己的事業(yè)來發(fā)展的公司，就更加需要一個良好的生存空間，及時加強和規(guī)范行業(yè)管理是我們評估機構(gòu)長期發(fā)展的基礎，是整個估價行業(yè)提高執(zhí)業(yè)水準的必要保證。

陜西華地不動產(chǎn)評估咨詢有限責任公司董事長雒愛萍：2000年，按照國土資源部要求，西安市地產(chǎn)估價事務所由正處級事業(yè)單位整體脫鉤改制成陜西華地不動產(chǎn)評估咨詢有限責任公司。經(jīng)過三年的發(fā)展，西安市地產(chǎn)估價事務所這個原來在陜西省很有影響力的品牌正式從市場退出，繼而由陜西華地中介取代，華地中介已由原事務所單一土地評估機構(gòu)發(fā)展成集土地評估、房地產(chǎn)評估、土地整理規(guī)劃設計、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)中介服務為一體的中介服務機構(gòu)。土地估價師考試網(wǎng)

改制前，華地中介是政府事業(yè)單位，改制后，公司從上到下工作中都難免帶有機關作風，很難適應新的形勢。為此，華地中介建立了企業(yè)管理制度，明確職責、辦事程序，走標準化、規(guī)范化的道路。制度不要定死，小企業(yè)最大優(yōu)勢在于靈活性、速度以及應變能力。對于小企業(yè)，發(fā)展始終是第一位的，太多的框架與虛構(gòu)的管理流程都沒有必要，不必照搬大企業(yè)的規(guī)范化流程化的管理模式，但要形成一些必要的管理思想，再根據(jù)企業(yè)的不同階段進行形式上的變化與調(diào)整。

中地不動產(chǎn)評估有限責任公司董事長王朝陽：中地不動產(chǎn)評估有限公司自2000年底脫鉤改制以來，發(fā)展至今已有三年多。改制后新組建的中地公司在管理上采取集中統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式，股東大會是公司的最高權(quán)力機構(gòu)，日常經(jīng)營決策采取董事會領導下的董事負責制。股東既是出資人，又是經(jīng)營者，股東股份多少根據(jù)貢獻和能力的大小進行確定和調(diào)整。目前，公司已有員工70多名，成為不動產(chǎn)評估咨詢領域人員規(guī)模最大的專業(yè)機構(gòu)。

中地公司對于大型、特大型項目，探索實施了總承包的運作和組織管理方式，取得了較好的效果。2000年6月，中國移動通信集團因七省注資選秀土地評估機構(gòu)。中地公司一改過去大型項目的運作慣例，提出了七省土地評估工作總承包方案，并承諾盡最大努力幫助公司完善土地產(chǎn)權(quán)，按評估宗地數(shù)量收費。這種項目運作方式在以前的大型項目運作中沒有一家機構(gòu)采用過，這種運作方式需要評估機構(gòu)承擔巨大的壓力和風險，需要評估機構(gòu)投入巨大的人力、物力和資金，但這種方式對于委托單位來說，卻是最省時、最高效、最徹底完善土地產(chǎn)權(quán)的運作模式。雖然當時中地公司還從未獨立承擔過特大型土地評估項目，但通過認真的策劃，制定了統(tǒng)一的工作方案、技術(shù)方案、匯總方案及產(chǎn)權(quán)完善培訓材料，各省派駐4～5人的工作組，自始至終工作在職場，協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)完善、評估機構(gòu)組織、技術(shù)審核、評估匯總工作，用時70天，成功地完成了中國移動七省注資的土地評估工作，從而使大型項目土地評估的運作方式發(fā)生了根本性變革，也為其他大型項目的運作提供了好的經(jīng)驗。

三年來，中地公司先后承接了400多個土地與不動產(chǎn)咨詢評估項目，其中包括中國移動七省注資、中國移動八省注資、中國電信IPO上市、中國電信六省注資改制、中國石油存續(xù)企業(yè)改制、中國人保重組改制等特大型土地評估項目，評估土地資產(chǎn)總額超過了500億元，評估宗地數(shù)量達到了60000宗，評估與咨詢對象遍布全國各省、自治區(qū)、直轄市的各個市縣。

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（責任編輯：中大編輯）

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