案例分析題

(一)答題要點及參考答案

1.估價對象明確的內容

(1)估價對象：坐落于×省×市×區二環路25號住宅用地，共50000平

方米;

(2)權利人：A房地產開發公司;

(3)估價目的：確定土地使用權的人股價值;

(4)估價基準日：2009年9月30日;

(5)委托估價時間：2009年9月10日：

(6)委托方：A公司和B公司;

(7)價格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國有土地使用權(正

常市場)價值。

2.估價中可以采用的土地利用條件的內容

(1)綠地率：≤40%;

(2)建筑覆蓋率：20% -30%;

(3)建筑層數：16層;

(4)容積率：4.00;

(5)建筑面積：20萬平方米;

(6)土地面積：50000平方米;

(7)土地用途：住宅;

(8)居民活動場、地面停車場、小區道路等占土地面積的40%。

3.原土地使用者應履行的責任

(1)支付2億人民幣地價款;

(2)按照規劃條件用地;

(3)投資額不低于10億人民幣;

(4)在2008年4月30日之前動工建設;

(5)在2010年10月31日前完成項目施工建設;

(6)完成開發投資總額的25%以上才可以轉讓。

4.該土地原使用者對土地權利可以的處置方式

(1)轉讓;

(2)出租;

(3)抵押;

(4)置換;

(5)作價出資;

(6)作價入股;

(7)贈與。

(二)答題要點及參考答案

1.可以選擇的處置方式

(1)出讓;

(2)國有租賃;

(3)授權經營;

(4)作價出資(入股)。

2.B工廠可以進入股份公司的土地名稱和土地面積

(1)東側生產區，土地面積41142平方米;

(2)東側研究樓占地，土地面積1200平方米;

(或上述兩項合并：東側廠區占地，土地面積42342平方米)

(3)西側辦公樓占地，土地面積6222平方米;

(4)廠區外分廠占地，土地面積22100平方米。

3.對東側廠區土地(不包括研究樓)的價格進行定義

(1)估價基準日：2009年6月30日：

(2)實際土地用途：工業，設定土地用途：工業;

(3)容積率：0.6(或0.607或0.61，或0.6);

(4)實際開發程度：宗地外“七通”宗地內“六通一平”，設定開發程度：

宗地外“七通”，宗地內“一平”;

(5)設定使用年期：50年;

(6)設定土地使用權類型：根據處置方式任選一種。

4.主要的登記信息

(1)土地使用權人：B股份有限公司;

(2)坐落：××市××區新中路15號;

(3)地號：為LH-3- (3) -26-6;

(4)地類(用途)：工業;

(5)使用權類型：國有出讓土地;

(6)終止日期：2059年8月7日;

(7)使用權面積：41142平方米;

(8)土地登記時間：2009年9月1日。

二、報告判讀題

(一)答題要點及參考答案

1.除了報告中所能看到的信息外，關于土地對象描述不清楚的內容有

(1)地塊在WY6 -3 - 14 -1中的相對方位;

(2)地塊的形狀;

(3)地塊的長度、寬度;

(4)地塊的四至。

2.我國常見的土地他項權利

(1)抵押權;

(2)租賃權;

(3)地役權;

(4)擔保權。

3.估價對象與WY6 -3 - 14 -1號地塊的市場價格存在差異的影響因素

(1)相對位置;

(2)面積規模，估價對象面積只有WY6 -3 - 14 -1號地塊的五分之一;

(3)地塊形狀;

(4)容積率小于0.5;

(5)規劃用途為工業倉儲;

(6)有高壓電纜經過;

(7) WY6-3-14-1號地塊利用現狀的制約。

4.上述報告片斷中關于土地利用狀況方面已經說明的和還需補充的內容

(1)規劃用途為工業倉儲;

(2)容積率小于0.5;

(3)建筑密度不小于30%;

(4)綠地率不大于20%;

(5)現已拆為空地;

(6)土地利用變遷。

(二)答題要點及參考答案

1.影響估價對象的租金收益水平的因素

(1)用途為商業;

(2)臨街;

(3)框架結構;

(4) 1980年竣工(成新度);

(5)使用權類型為出讓;

(6)總建筑面積7500平方米;

(7)現代風格裝修;

(8)公攤面積約為20%。

2.在房屋重置價估算考慮的因素中，不合理的因素

(1)前期基礎設施工程費用;

(2)土地平整費用;

(3)房地產開發行政事業性收費中的土地部分;

(4)房地產開發管理費中的土地開發部分;

(5)房地產開發利潤中的土地開發部分;

(6)房地產銷售稅費。

3.土地使用權性質和建筑物狀態

(1) 1977年，取得國有劃撥土地，無建筑物;

(2) 1979年，土地為國有劃撥性質，建筑物動工;

(3) 1980年，土地為國有劃撥，建筑物竣工;

(4) 2007年，取得國有出讓土地，建筑物正常使用;

(5) 2009年，國有出讓土地，建筑物正常使用;

(6) 2040年，國有出讓土地，建筑物經濟壽命完結;

(7) 2047年，國有出讓土地到期，建筑物未定。

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