A——估價對象交易情況指數/比較實例交易情況指數;

B——估價對象估價基準日地價指數/比較實例交易期日地價指數;

C——估價對象區域因素條件指數/比較實例區域因素條件指數;

D——估價對象個別因素條件指數/比較實例個別因素條件指數。

(2)基準地價系數修正法的基本原理

基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，對估價對象的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法。

基準地價系數修正法計算公式為：

宗地價格=宗地所處區域基準地價×(1+ ∑Ki)×相關修正系數

式中：∑Ki-影響地價的個別因素修正系數之和。

(3)成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以土地取得費、土地開發所耗各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地使用權出讓金或土地增值收益來確定土地價格。其計算公式為：

土地價格=土地取得費+土地開發費+土地稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

其中：

土地取得費，指征用農地或者購買土地的費用，包括土地補償和人員安置補償及相關稅費;

土地開發費，指為使土地達到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費用、道路修建費用、水電費用等;

土地稅費，是指征地中發生的相關稅費，比如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不同;

投資利息，指土地取得費及土地開發費實際投入資金按照當時利息率計算的利息，是一種機會利息，或者是利息損失，開發商或土地購買者并不需要另外支付;

投資利潤，指以土地取得費及土地開發費的投入量為基礎，按照土地開發市場平均收益率計算的利潤;

土地增值收益，指集體土地轉變為國有土地后在各種因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費及土地開發費為基礎計算。

(二)估價過程(略)

問題(每小題3分)：

1.這段關于估價方法選擇的敘述比較完整。參照這段敘述并結合你自己的理解，用最簡潔的語言進行總結，估價報告中關于估價方法選擇的敘述一般應該包括哪幾方面?

2.從上述內容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮哪些方面的因素?

3.以上述內容為基礎，用簡短的語言說明，決定選擇基準地價系數修正法估價之前，一般需要對其進行哪幾個方面的分析和考察?

4.上述內容選擇了成本逼近法。你認為成本逼近法中，關于土地增值收益的來源，一般表現在哪幾個方面?

5.在基準地價系數修正法計算公式中，除正常的個別因素修正外，還有相關修正一項，根據你的經驗，一般包括哪些方面的內容?

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（責任編輯：fky）

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