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某市“仁恒河濱城”項(xiàng)目建筑面積89萬平方米，全部是全裝修房。該項(xiàng)目除各區(qū)會(huì)所、鄰里中心外全部為高層，分三期開發(fā)。一期34萬平方米，業(yè)主全部入住。二期30萬平方米，正處于裝修階段。三期25萬平方米，結(jié)構(gòu)施工階段，整個(gè)工程7年建成。創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)：單位工程全部為區(qū)優(yōu)質(zhì)，9棟白玉蘭工程?，F(xiàn)已獲得3項(xiàng)白玉蘭獎(jiǎng)，3項(xiàng)申安杯。小區(qū)景觀、綠化、智能配套設(shè)施齊全，建筑檔次高。

一、總承包管理的必要性

從項(xiàng)目的特點(diǎn)不難看出在這種較大型的工程項(xiàng)目上，現(xiàn)代的施工技術(shù)越來越復(fù)雜，施工質(zhì)量要求越來越高。按傳統(tǒng)的管理方法，項(xiàng)目上各項(xiàng)活動(dòng)與外部的配合難度很大，項(xiàng)目施工多樣化、高風(fēng)險(xiǎn)、高質(zhì)量、短工期、低成本已成為此項(xiàng)目管理的主要特征。改變傳統(tǒng)的管理方式在此項(xiàng)目的必要性越來越突出。

為使項(xiàng)目高效地運(yùn)作，就必須有高效的管理來協(xié)調(diào)與外部的關(guān)系，解決項(xiàng)目內(nèi)部與外部各種摩擦，使項(xiàng)目靈活有效地適應(yīng)內(nèi)外部協(xié)調(diào)。把有限的資源分配到最需要的地方，使資源得到有效的配置。因此高效的管理模式直接關(guān)系到項(xiàng)目的盈利能力。組織的靈活性對施工計(jì)劃與成本控制、工程質(zhì)量控制、安全管理措施、財(cái)務(wù)核算等都有重要意義。

二、如何進(jìn)行總承包管理

總承包管理就是業(yè)主方把本來由其對分包方的管理工作全部委托給總包項(xiàng)目部進(jìn)行管理，并支付一定量的報(bào)酬，即是一種有償服務(wù)的管理。

“仁恒河濱城”是一個(gè)89萬平方米的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目施工中要組織多達(dá)上千種的建筑材料進(jìn)場，組織幾十家專業(yè)分包隊(duì)伍以及國家壟斷行業(yè)的專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)場施工。無論是業(yè)主方還是總包方都面臨著相當(dāng)大的挑戰(zhàn)，單靠業(yè)主方十幾個(gè)人的管理是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須把指定分包單位、裝飾施工、材料供貨、設(shè)備供貨與安裝、水電安裝、燃?xì)獾葐挝蝗考{入總包管理，在工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全等方面全部由總包管理進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)。在材料供應(yīng)上總包方對進(jìn)場材料嚴(yán)格把關(guān)，對不符合質(zhì)量要求的甲供材料進(jìn)行退貨處理。在工程款的結(jié)算方面總包對工程質(zhì)量、施工進(jìn)度、文明施工、安全、成品保護(hù)、協(xié)調(diào)服從等方面進(jìn)行考核，經(jīng)確認(rèn)后，業(yè)主方才可付款。

1、組織管理體系

建筑裝飾裝修施工項(xiàng)目管理是以工程項(xiàng)目本身為對象，以項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制為基礎(chǔ)，成立由項(xiàng)目經(jīng)理為主要負(fù)責(zé)人，配備相應(yīng)的土建施工員、安裝施工員、裝飾質(zhì)量員、技術(shù)員、安全員、材料員、資料員的管理班子。并由技術(shù)部、配套部、裝修設(shè)計(jì)部、質(zhì)安監(jiān)督部、安裝部、材料部等部門配合協(xié)調(diào)。

項(xiàng)目由組織能力強(qiáng)、有創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目經(jīng)理對預(yù)定目標(biāo)開展活動(dòng)，帶領(lǐng)一批優(yōu)秀的管理人員作為項(xiàng)目部管理主體。選擇有技能及經(jīng)驗(yàn)的施工隊(duì)伍，執(zhí)行一套先進(jìn)的工藝流程、可行的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格的過程控制、有實(shí)效的管理制度，以科學(xué)的手段來保證實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

2、項(xiàng)目文化建設(shè)

總承包管理涉及人員眾多，特別是與業(yè)主及監(jiān)理建立一種伙伴式的關(guān)系尤為重要。建立良好的項(xiàng)目文化，然后發(fā)展體現(xiàn)共贏價(jià)值觀的行為規(guī)范、道德標(biāo)準(zhǔn)、關(guān)系結(jié)構(gòu)，以此規(guī)范項(xiàng)目的相關(guān)人員。處處以共贏的價(jià)值觀為自身的行為準(zhǔn)則，引導(dǎo)和示范項(xiàng)目文化形成。

約束作用：企業(yè)與甲方以剛性的合同和柔性的協(xié)議兩種形式約束項(xiàng)目成員的心理和行為，使之遵守項(xiàng)目行為規(guī)范。

激勵(lì)作用：甲方以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)支付總包服務(wù)費(fèi)的形式激勵(lì)施工方，項(xiàng)目部對下屬員工則采用提升工資、發(fā)放獎(jiǎng)金的方式調(diào)動(dòng)員工積極性。使項(xiàng)目成員的潛能獲得釋放而為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)積極工作。

創(chuàng)造和諧氛圍：與甲方、監(jiān)理及分包方建立溝通機(jī)制，創(chuàng)造良好的溝通、團(tuán)結(jié)氛圍，凝聚人心，形成整體。

示范作用：項(xiàng)目組織都是臨時(shí)的，項(xiàng)目文化連續(xù)性在項(xiàng)目發(fā)展中起重要作用。項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目文化建設(shè)的主體，應(yīng)站在高處，看到遠(yuǎn)處，想在前頭，落在實(shí)處，起到示范作用。

提高管理效率：項(xiàng)目所形成的項(xiàng)目文化導(dǎo)致高效工作，通過確定富有激勵(lì)性的共同目標(biāo)，形成一種有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的機(jī)制，使項(xiàng)目的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)、工期目標(biāo)、效益目標(biāo)都得以實(shí)現(xiàn)。

3、詳圖設(shè)計(jì)

根據(jù)全裝修的特點(diǎn)，公司設(shè)計(jì)部在擴(kuò)初設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行裝修及建筑結(jié)構(gòu)細(xì)部的深化設(shè)計(jì)，使建筑設(shè)計(jì)階段無法發(fā)現(xiàn)的問題，通過深化設(shè)計(jì)全部顯現(xiàn)出來，可以將建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備各專業(yè)圖紙中的矛盾，功能不合理等問題在施工圖設(shè)計(jì)階段得到解決;同時(shí)利用企業(yè)成熟的施工技術(shù)和對現(xiàn)場的熟悉程度，與設(shè)計(jì)之間形成有效的互補(bǔ)關(guān)系，將類似工程在現(xiàn)場施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)不合理問題，在設(shè)計(jì)階段反饋給業(yè)主和設(shè)計(jì)方，大大減少施工階段的設(shè)計(jì)變更量和簽證量，節(jié)省較為可觀的成本。

4、質(zhì)量控制采用企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

建筑裝飾裝修工程質(zhì)量是經(jīng)過項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收和保修等階段形成的，也是從工序質(zhì)量到分項(xiàng)工程質(zhì)量、分部工程質(zhì)量的控制過程。質(zhì)量控制過程中，執(zhí)行的是企業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。通過采用企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，因工序之間穿插施工而影響質(zhì)量的通病得到有效控制，總體質(zhì)量得到提高，施工隊(duì)伍的素質(zhì)得到提升，總體管理水平也上了一個(gè)新臺(tái)階。

5、售后服務(wù)公司成立由管理人員和技術(shù)工人組成的維修部門，從上到下養(yǎng)成良好的服務(wù)意識(shí)，積極配合物業(yè)公司，做好竣工小區(qū)的維護(hù)工作，遵守物業(yè)公司的物業(yè)維修細(xì)則，認(rèn)真對待每一份小業(yè)主保修單，根據(jù)需要，制定相關(guān)措施，及時(shí)進(jìn)行維修。并通過回訪，對出現(xiàn)問題的及時(shí)維修，與小業(yè)主加強(qiáng)溝通，增進(jìn)相互間的理解。

公司技術(shù)部門積極配合維修部開展工作，根據(jù)不同的維修內(nèi)容，制定相應(yīng)措施，將保修工作做穩(wěn)、做實(shí)，真正做到標(biāo)本兼治。

三、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益總承包管理制度在此項(xiàng)目取得很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益

一方面業(yè)主按建筑面積支付給總包一定的費(fèi)用，另一方面在協(xié)調(diào)管理上也非常方便，解決了以前無法解決的問題。如在工程成品保護(hù)方面，由于裝修工程工序多，各工種交叉作業(yè)，造成室內(nèi)交叉污染，各種成品被反復(fù)破壞，交房后返修率較高。但該項(xiàng)目二期工程開工后，全面完善總包管理體制，交房小業(yè)主一次性滿意率達(dá)到82%，較理想地解決了這些問題，也解決了大部分質(zhì)量通病同時(shí)也取得較好的社會(huì)效益，這種管理模式被業(yè)主及許多單位認(rèn)同，好幾家房產(chǎn)商找上門來進(jìn)行學(xué)習(xí)和洽談業(yè)務(wù)，使本企業(yè)的社會(huì)知名度大大提高。

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（責(zé)任編輯：昆凌）

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