一、住房置業擔保的概念

住房置業擔保是在個人住房貸款業務發展到一定階段，應市場需要而產生的一種新的房地產服務行業。2003年8月，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》要求，完善個人住房貸款擔保機制，加強對住房置業擔保機構的監管，規范擔保行為，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。實踐證明，住房置業擔保作為一種新興的住房消費服務方式，對促進住房消費，防范和化解個人住房貸款風險發揮了積極作用。

住房置業擔保基本上以提供有償的信用擔保為行業的經營范圍，對該行業的規范法律應當由兩部分組成，一是組織法，二是行為法。目前我國的擔保公司無論是什么性質的，都不是依特別法成立，而是依《公司法》成立的普通公司，《公司法》是規范擔保公司主要的組織法。至于擔保行為法，我國目前已經建立了以《合同法》、《民法通則》為基本法，以《擔保法》為核心，以最高人民法院司法解釋為補充的法律體系。為規范住房貸款擔保市場，推動住房置業擔保工作健康發展，建設部與中國人民銀行2000年5月聯合印發了《住房置業擔保管理試行辦法》（以下簡稱《試行辦法》）。

住房置業擔保是指依照《住房置業擔保管理試行辦法》設立的住房置業擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。

理解住房置業擔保概念需把握三點，一是住房置業擔保公司提供的住房置業擔保，是個人住房貸款擔保方式的一種補充。個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期未能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質押物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。除了住房置業擔保外，還有抵押、質押及其他保證擔保等擔保方式。二是它是特定的專業性擔保機構提供的保證擔保，以區別其他形式住房保證擔保行為。三是它規定了保證方式和反擔保方式，住房置業擔保提供的保證方式是連帶責任保證。同時要求借款人應當將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔保公司進行抵押反擔保。擔保公司有權就代為清償的部分向借款人進行追償，并要求行使房屋抵押權，處置抵押物。

例題：住房置業擔保是指依照（   ）設立的住房置業擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。

A、《住房置業擔保管理試行辦法》B、《公司法》C.《合同法》D.《擔保法》答案：A解析：《住房置業擔保管理試行辦法》

二、住房置業擔保機構管理制度

1、公司設立（1）設立程序《試行辦法》明確擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業擔保，收取服務費用，具有法人地位的房地產中介服務企業。設立擔保公司，應當報經城市房地產行政主管部門審核，并經城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照。

擔保公司的組織形式為有限責任公司或者股份有限公司。

例題：下列關于擔保公司設立，說法不正確的是（   ）。

A、設立擔保公司，應當報經城市房地產行政主管部門審核，并經城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照。

B、擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業擔保，收取服務費用，具有法人地位的房地產中介服務企業C.擔保公司的組織形式為有限責任公司或者股份有限公司D.擔保公司的組織形式為合伙企業答案：D解析：擔保公司的組織形式為有限責任公司或者股份有限公司

（2）設立條件設立擔保公司應當具備下列條件：1）有自己的名稱和組織機構；2）有固定的服務場所；3）有不少于1000萬元人民幣的實有資本；4）有一定數量的周轉住房；5）有適應工作需要的專業管理人員；6）有符合《公司法》要求的公司章程；7）符合《公司法》和相關法律、法規規定的其他條件。

例題：下列關于擔保公司的設立條件，說法正確的是（   ）。

A、有自己的名稱和組織機構B、有固定的服務場所C.有不少于1 000萬元人民幣的實有資本D.有不少于5 00萬元人民幣的實有資本E、有一定數量的周轉住房答案：ABCE解析：設立擔保公司的條件中，要有不少于1 000萬元人民幣的實有資本。

（3）其他規定擔保公司的實有資本以政府預算資助、資產劃撥以及房地產骨干企業認股為主。

貨幣形態的實有資本應當存入城市房地產行政主管部門指定的國有獨資銀行，或發放由擔保公司提供住房置業擔保的個人住房貸款的其他銀行。

2、機構的風險管理（1）業務范圍和資金應用的限制規定擔保公司只能從事住房置業擔保和房地產經營業務（房地產開發除外），不得經營財政信用業務、金融業務等其他業務，也不得提供其他擔保。擔保公司的資金運用，應當遵循穩健、安全的原則，確保資產的保值增值。

（2）建立在銀行的保證金制度擔保公司應當從其資產中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保保證金，并存人借款人的貸款銀行。擔保公司未按規定或合同約定履行擔保義務時，貸款人有權從保證金賬戶中予以扣收。保證金的提留比例，由貸款人與擔保公司協商確定。

（3）風險基金制度擔保公司應當建立擔保風險基金，用于擔保公司清算時對其所擔保債務的清償。擔保風險基金由擔保公司按照公司章程規定的比例從營業收入中提取，專戶存儲，不得挪用。

（4）最大擔保額度規定擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍；超過30倍的，應當追加實有資本。

例題：擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的（   ）倍。

A、10 B、20 C.30 D.40答案：C解析：擔保公司最大擔保額度規定了，擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍；超過30倍的，應當追加實有資本。

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（責任編輯：中大編輯）

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