2012年房地產估價師考試  案例分析練習題

案例一：某商業樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。

(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應(　)

A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

B.按建筑物耐用年限計算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D.按建筑物已使用年限計算

(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是(　)

A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

B.估價時點應設定為2004年3月1日

C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

D.應要求委托人提供該商業樓的經營收益和費用資料

(問題3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是(　)萬元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

(問題4) 假設在2005年9月1日，業主委托某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)

A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

C.業主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權

D.該500萬元可再次抵押

(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

案例二：甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

請問：

1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環節?

2.裝修補償應如何確定?

3.對已存在的租賃關系，估價時應如何處理?

估價程序上應特殊注意：

1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關系第三人見證工作。并在報告中作出相應說明。

2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明。

3)公示期滿后，估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉交分戶報告。

房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的，可以通過委托評估機構確定。

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（責任編輯：中大編輯）

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