2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試 經(jīng)營(yíng)與管理練習(xí)題

四.計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。)

1.某家庭估計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其月收入的30%可以用來(lái)支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12%的情況下，該家庭有償償還能力的最大抵押貸款額是多少?

2.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬購(gòu)置一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，合同價(jià)為12000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商自有資金的投入額為6000萬(wàn)元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%。還款從獲得租金收入的年度開(kāi)始，15年內(nèi)以每年等額償還本息的方法償付。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)與其他的投資機(jī)會(huì)比較，確定該項(xiàng)投資的最低期望實(shí)際收益率為7%，并預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)年均通貨膨脹率為1%，有關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現(xiàn)金流量表，計(jì)算全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目投資的可行性(不考慮營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等所有稅費(fèi)的影響)。

表1

項(xiàng)目現(xiàn)金流量表

單位萬(wàn)元

時(shí)間(年末) 0 1 2-6 7-11 12-19 20

自有資金 4000 2000

借款 6000

租金收入 1200 1300 1400 1400

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 200 300 300 300

轉(zhuǎn)售收入 9000

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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