為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師課程，全面的了解房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

6.1收益法的基本概念

6.1.1收益法的概念

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將來來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法。

報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未采各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

收益法的雛形是用若干年的年地租來表示價(jià)值的早期購(gòu)買年法，即：地價(jià)＝年地租×購(gòu)買年。

6.1.2收益法的理論依據(jù)

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。

收益法的基本首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。

例如，某人擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，同時(shí)此人有40萬元資金以5％的年利率存人銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的，則對(duì)該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價(jià)，即值40萬元。

普遍適用的收益法原理表述如下：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。

收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。

6.1.3收益法適用的對(duì)象和條件

收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅、商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。

6.1.4收益法的操作步驟

運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益；③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。

6.2報(bào)酬資本化法公式

弄清了收益法的基本原理之后，現(xiàn)在來分析報(bào)酬資本化法的各種計(jì)算公式。

這里假設(shè)凈收益、報(bào)酬率均已知。至于它們的實(shí)際求取，將分別在本章第3節(jié)和第4節(jié)介紹。

6.2.1報(bào)酬資本化法最一般公式

V=A1/+A2/[*]+A3/[**]+…+An/[*…*]

對(duì)上述公式作補(bǔ)充說明如下：

上述公式實(shí)際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要運(yùn)用于理論分析。

在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，即Yl＝Y(jié)2＝Y(jié)3＝…＝Y(jié)n＝Y(jié)，則上述公式可簡(jiǎn)化為：V=A1/+A2/[2+A3/3+…+An/n。

當(dāng)上述公式中的A每年不變或按一定規(guī)則變動(dòng)及n為有限年或無限年的情況下，可以導(dǎo)出后面的各種公式。所以，后面各種公式實(shí)際上是上述公式的特例。

報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。實(shí)際估價(jià)中如果凈收益發(fā)生的時(shí)間相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是在期末，例如在期初或期中，則應(yīng)對(duì)凈收益或者對(duì)公式做相應(yīng)調(diào)整。例如，凈收益發(fā)生在年初為A初，則將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在年末的公式為：A末＝A初，公式中A，Y，n的時(shí)間單位是一致的，通常為年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月凈收益。實(shí)際中如果A，Y，n的時(shí)間單位不一致，例如A的時(shí)間單位為月而Y的時(shí)間單位為年，則應(yīng)對(duì)凈收益或者對(duì)報(bào)酬率或者對(duì)公式做相應(yīng)調(diào)整。

6.2.2凈收益每年不變的公式

凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。

6.2.2.1收益年限為有限年的公式V=A/Y*[1－1/n]，此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率不等于零為Y；③收益年限為有限年n。

6.2.2.2收益年限為無限年的公式V=A/Y，此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報(bào)酬率大于零為了；③收益年限n為無限年。

6.2.2.3凈收益每年不變公式的作用凈收益每年不變的公式除了可以用于計(jì)算價(jià)格，還有許多其他作用，例如：①用于不同使用年限或不同收益年限價(jià)格之間的換算；②用于比較不同年限價(jià)格的高低；③用于市場(chǎng)法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。

直接用于計(jì)算價(jià)格

【6—1】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。

【解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：

V=8/8.5%*[1－1/50－6]＝91.52。

【例6—2】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。

【解】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：

V=A/Y=8/8.5%=94.12。

編輯推薦：

2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)課堂免費(fèi)試聽

2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試更多考試信息 免費(fèi)短信提醒

查看2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)方案 在線模考

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁