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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題

七、估價(jià)結(jié)果確定

(一)估價(jià)對(duì)象單價(jià)的確定

(1)地下室：以上采用成本法測(cè)算地下室價(jià)值為1002元/㎡。

(2)綜合樓底層：采用以上兩種方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象結(jié)果，成本法測(cè)算結(jié)果為2445元/㎡，收益還原法測(cè)算結(jié)果為2638元/㎡，兩種方法評(píng)估結(jié)果相差不大。本次評(píng)估采用兩種方法的算術(shù)平均值作為評(píng)估結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)單價(jià)為：(2445+2638)÷2=2542(元/㎡)。

(3)綜合樓第二至第十二層：以上采用兩種方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象結(jié)果，成本法測(cè)算結(jié)果為2245元/㎡，收益還原法測(cè)算結(jié)果為2040元/㎡，兩種方法評(píng)估結(jié)果相差不大。本次評(píng)估采用兩種方法的算術(shù)平均值作為評(píng)估結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)單價(jià)為：(2245+2040)/2=2143(元/㎡)。

具體如下表：

表7估價(jià)對(duì)象價(jià)值的確定表

二)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果

估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2002年5月23日的價(jià)值為人民幣3637.33萬元(大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整)。

(1)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中缺目錄。

(2)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中缺致委托方函。

(3)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中缺估價(jià)師聲明。

(4)估價(jià)報(bào)告未在估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔。

(5)估價(jià)結(jié)果缺單價(jià)。

(6)未在報(bào)告中說明待估地下室不計(jì)地價(jià)的原因。

(7)在用成本法計(jì)算時(shí)公式中缺銷售費(fèi)用一項(xiàng)。

(8)在用成本法列表計(jì)算中“銷售費(fèi)用”應(yīng)是“銷售稅費(fèi)”。

(9)在用成本法列表計(jì)算“建筑物的投資利潤(rùn)”中的“開發(fā)利潤(rùn)”應(yīng)表述為“建筑物投資利潤(rùn)率”。

(10)在用成本法列表計(jì)算“土地的開發(fā)利潤(rùn)”中的“開發(fā)利潤(rùn)取15%”應(yīng)表述為“土地投資利潤(rùn)率取15%”。

(11)在用收益法計(jì)算年總費(fèi)用(運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和有效毛收入)時(shí)，也應(yīng)說明這是客觀正常情況下的費(fèi)用。

(12)在用收益法計(jì)算年總費(fèi)用(運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和有效毛收入)時(shí)，應(yīng)包括設(shè)備的折舊費(fèi)(由于裝修是由承租方負(fù)擔(dān)的，所以裝修部分的折舊費(fèi)不用計(jì)算在內(nèi))。來源：中大網(wǎng)校

(13)在用收益法計(jì)算可獲得收益年限時(shí)，建筑物建成年代應(yīng)是1992年，而不是1993年。

(14)在計(jì)算土地取得成本及開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)說明土地報(bào)酬率4.01%的由來。

(15)在計(jì)算土地取得成本及開發(fā)成本時(shí)，年期修正計(jì)算中分子分母應(yīng)顛倒過來。

(16)缺附件。收入計(jì)算應(yīng)為190086萬元×(1-10%-5%)=161573元(兩率不是連乘是連加)。

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