多選題

1關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法，正確的有()。

A估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要

B估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定

C選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取

D估價原則應(yīng)根據(jù)價值類型和估價目的進行選擇

E 估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序不得交叉或反復(fù)

【簪塞】ABDE

【辨析】本題考查的是估價目的。在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取，參見教材P33.

判斷題

2房屋被征用為臨時安置用房，半年后返還時發(fā)現(xiàn)局部毀損，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當(dāng)于被征用房屋價值的補償.( )

【答案】×

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。房地產(chǎn)被征用后毀損的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補償：房地產(chǎn)被征用后滅失的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價值的補償，參見教材P18。

3某宗建設(shè)用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實物因素。( )

【簪室】×

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。如累是該房地產(chǎn)內(nèi)部(用地紅線內(nèi))的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實物因素。P54。

4房地產(chǎn)投保火災(zāi)風(fēng)險時的保險價值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價值.( )

【答案】、√

【解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保陸價值、計稅價值和征收價值。投保火災(zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等).P102.

5在賣方市場下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會使房地產(chǎn)價格下降。()

【答案】x

【解析】本題考查的是稅收制度政策。一般地說.增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上漲，相反，會使房地產(chǎn)價格下降。 P139.

6房地產(chǎn)市場價值評估應(yīng)同時遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則。( )

【答案】、√

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價原則的含義，市場價值評估應(yīng)遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代原則，最高最佳利用原則， P153.

7房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。( )

【答案】x

【解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。市場狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整。P192。

8比較法估價中進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整.是把可比實例在其成交日期的自身狀況下的價格，調(diào)整為在價值時點的估價對象狀況下的價格。( )

【答案】√

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的臺義。進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在其自身下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格，P95.

10有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價。( )

【答案】、√

【解析】本題考查的是。有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。

11運用分解法求取建筑物折舊時，只存在不可修復(fù)的功能落后折舊，不存在可修復(fù)的功能落后折舊.()

【答案】×

【解析】本題考查的是分解法。將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。P305.

12在假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。()

【答案】×

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法。但在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在末來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值，但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時房地產(chǎn)市場狀況下的價值，當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要廷遲銷售的，則是頂測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值.參見教材P332。

13運用平均發(fā)展速度法預(yù)測房地產(chǎn)價格時，可對過去各期的發(fā)屜速度予以加權(quán)計算，權(quán)重應(yīng)根據(jù)各期發(fā)屋速度的大小，由小到大來確定。( )

【答案】x

【解析】本題考查的是平均發(fā)展速度法。由于越接近所預(yù)測的價格對應(yīng)的時間的發(fā)展速度對預(yù)測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測的價格更接近或符合實際。至于在預(yù)測時究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動過程和趨勢以及房地產(chǎn)估價師的經(jīng)驗來判斷確定。參見教材P351。

14基準地價修正法估價結(jié)果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。()

【答案】、√

【解析】本題考查的是基準地價修正法。基準地價修正法的估價結(jié)果的準確性，主要取決于基準地價的準確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理理性。P384。

15在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)。()

【答案】、√

【解析】本題考查的是估價對象的確定。在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在低押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價目的下，估價對象的范圍可能應(yīng)有所不同，參見教材P401。

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