(一)市場法

1.選取可比實例　搜集類似房地產的交易實例，根據估價對象的用途、交易類型、區位和交通、基礎設施等具體條件(表1)，選擇3個可比實例進行比較。

表1　　可比實例表

2.可比實例與估價對象比較分析　可比實例與估價對象的各種房地產價格影響因素說明見表2。

表2　　因素條件對比說明表

3.修正調整過程　以估價對象的備因素條件為基準，相應分值為100，將可比實例交易時的相應因素條件與估價對象比較，確定出相應的分值。(區域因素與個別因素中子因素權重相同)。

表3　　因素條件分值表

根據上述分值，得到修正調整系數，并將各可比實例成交價格修正調整為符合估價對象條件的比準價格。

表4　　可比實例因素條件修正調整系數與比準價格表

4.市場法估價結果　3個可比實例比準價格比較接近，取其簡單算術平均值為市場法求取的估價對象的比準價格：

(12062+10778+11678)/3=11506元/m2

(二)收益法測算

收益法的基本步驟為：

搜集預測需要的有關收入和費用的數據資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運營費用→預測估算凈收益一求取適當的報酬率→選用適宜的報酬資本化法公式求出收益價格。

根據市場分析預測，估價對象房地產未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

其計算公式如下：

式中：

V-房地產的收益價格;

A-房地產未來每年凈收益;

Y-房地產的報酬率;

n-房地產的收益期限;

g-凈收益逐年遞增的比率。

（責任編輯：fky）

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