第二節物業管理條例

2003年6月8日，國務院頒布了《物業管理條例》(國務院令第379號，以下簡稱《條例》)，同年9月1日正式實施，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。

一、《條例》的立法原則

《條例》在堅持民法基本原則和立法法規定的立法原則的前提下，主要遵循了以下基本原則：1.物業管理權利和財產權利相對應的原則在我國《物權法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發達國家成熟的建筑物區分所有權理論，對業主權利義務的規定，其實就是明確了業主作為建筑物區分所有權人的權利義務。對業主在首次業主大會會議上的投票權的規定，是基于業主擁有的財產權份額，將業主的物業管理權利相應建立在對自有房屋擁有的財產權基礎之上。

2.維護全體業主合法權益的原則為維護全體業主的合法利益，《條例》既對物業管理企業的行為、業主大會的職責及其對涉及業主共同利益事項的表決、個別業主不按合同約定交納物業服務費用損害全體業主利益的行為、有關政府部門的行政監督管理責任等作了明確規定，也對建設單位、公用事業單位等物業管理相關主體依法應當履行的義務作了詳盡規定。在處理行政處罰和承擔民事責任關系方面，《條例》設定的法律責任充分體現了優先保護全體業主利益的原則。

3.現實性與前瞻性有機結合的原則《條例》注重保持法規、政策的連續性和穩定性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業主自律、物業管理企業資質管理等制度，予以保留?！稐l例》注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經驗，如主管部門加強對業主大會的指導和監督、物業管理企業做好物業接管驗收等，確立為法律規范。對于如何解決現實中存在的問題，如開發企業不交納未售出物業的物業服務費用、任意擴大物業管理企業的治安責任、公用事業單位向物業管理企業轉嫁責任等，《條例》作出了明確規定。

4.從實際出發，實事求是的原則《條例》在堅持法律制度統一性的前提下，充分考慮各地區的實際情況，對房地產開發與物業管理分業經營、物業管理區域劃分等問題僅作出原則性規定，有的規定的具體執行辦法，授權省、自治區、直轄市制定。

例題：《物業管理條例》主要遵循的基本原則包括（ ）。

A、物業管理權利和財產權利相對應的原則

B、物業管理權利和財產權利相對立的原則

C、維護全體業主合法權益的原則

D、現實性與前瞻性有機結合的原則

E、從實際出發，實事求是的原則

答案：ACDE

解析：物業管理權利和財產權利相對立的原則，不是《物業管理條例》遵循的基本原則。

二、《條例》確立的基本制度（了解）

為了規范物業管理活動，維護物業管理當事人的合法權益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了以下七項物業管理的基本制度。

1.業主大會制度《條例》確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。同時，明確了業主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規則的主要事項，規定了業主委員會的產生方式、委員條件、職責、備案等。業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定，但重大的物業管理事項的決定只能由業主大會作出。

為了規范業主大會、業主委員會的運作，加強監督管理，《條例》規定業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

例題：下列關于《物業管理條例》業主大會制度，說法不正確的是（ ）。

A、《物業管理條例》確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度

B、《物業管理條例》確立了業主大會和業主委員會并存，業主委員會決策、業主大會執行的制度

C、規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益

D、業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定

答案：B

解析：《物業管理條例》確立的是，業主大會和業主委員會并存，業主委員會決策、業主大會執行的制度。

2.業主公約制度《條例》規定業主公約對全體業主具有約束力。規定建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的公共利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。業主大會有權起草、討論和修訂業主公約，業主大會制定的業主公約生效時臨時公約終止。業主公約是多個業主之間形成的共同意志，是業主共同訂立并遵守的行為準則。實行業主公約制度，有利于提高業主的自律意識，預防和減少物業管理糾紛。

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（責任編輯：中大編輯）

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