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房地產估價師考試案例與分析精講 

⑴ 市場背景分析

本案例主要作了××飯店市場分析，從飯店客源、客房數量、

供給需求、經營狀況、五星級飯店近三年的統計數據和分析預測。

但還是缺乏當地區位附近同類(五星級)飯店的經營比較分析。

⑵ 收益法估價

收益法估價針對性較強。估價對象作為五星級飯店，由于經營

方式和功能的多樣性，如整體經營、整體經營與出租經營，各功能

部分的不同經營內容，其收益來源是多種類型的。

估價對象具有客房及七、八類配套功能，本案例對估價對象本

身及周邊類似用途檔次的飯店物業進行了詳細的調查，內容涵蓋客

房部分(標準房、行政套房、豪華套房)、餐飲部分(中餐、西餐)、

康樂部分(保齡、桑拿、網球、游泳、健身等)、商務辦公部分(會議

廳等)、出租部分、停車場等較為集中的類別進行了調查分析，分別

比較了其客房數量、租金標準、就餐上座率、娛樂消費水平、空置

情況，客房收入又考慮了淡旺季的差別等，從而對評估中采用的數

據更加客觀合理，給予了較好的技術支持。其中出租部分租約內外

租金水平差異不大，合并計算，若有一定差異應當列出各部分租約

情況，分別租約內外計算。本例主要是整體經營，也有少部分出租，

所以采用分別、分功能計算種類收入，再按照整體運營計算成本費

用以確定整個飯店凈收益的方法是適宜的。

在運營成本費用的計算中，根據飯店特點，參考了飯店報表的

欄目列支項目，除了正常經營成本費用外，估價中緊扣估價結果的

價值內涵，對不屬于房地產本身價值的部分注意從收益和成本中扣

除，如商用設備和動產家具的價值(折舊費)、專業物業管理的酬金

等，同時將房地產的折舊攤銷保留在凈收益中，方法是正確的。

估價對象既有自營又有出租，且由專業公司統一物業管理，特

點突出。估價中，對飯店的經營收入、其他收入與客房收入的比例

關系，各項變動成本與經營收入的比例，固定成本的計算基礎等進

行了分析比較，作到凈收益的比例符合一般規律。收益預測現金流

水平相當于可達到的現水平，未作過高預測。案例中確定報酬率、

收益年限、收益法公式比較慎重。

⑶ 成本法估價

案例中成本法按照重新購建價格的成本構成逐項測算、加總，

考慮土地年期修正和建筑物綜合折舊。確定綜合成新率時，建筑物

根據分類折舊確定，綜合年限與實地觀察，比較可靠。有些估價報

告確定過程比較粗略。

⑷ 扣除土地出讓金價值

估價對象的土地使用權類型為劃撥，則抵押價值中不應包括土

地出讓金(交政府地價部分)的價值。因此在收益法和成本法的評估

中都從市場價值中扣除了相當應補繳的地價款(出讓金)部分價值。

⑸ 估價結果確定

案例中詳細說明了估價結果和確定的理由。由于兩種方法結果

收益法低，成本法高，相差在5%以內，處于合理范疇。飯店投入

成本相對較大，而經營管理的難度較大，甚至虧損，估價結果具有

合理性。另外考慮抵押評估的謹慎原則，將兩個結果平等對待，不

簡單偏好某種方法，也是適宜的。

總之，本案例為評估一大型的、功能較為復雜、經營形式多樣

化的整體五星級飯店的抵押房地產市場價值，該房地產估價報告屬

于完整性、較優秀的報告。但對于大型飯店的估價，可研究的問題

還很多，報告中一些數據來源及分析的深入性上，還有欠缺。

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（責任編輯：中大編輯）