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房地產估價師考試案例分析練習題

該物業客觀收入水平取人民幣85元/平方米建筑面積*月(該費用不包括水電費和物業管理費)，則年收益為：85元/平方米×月×12月=1020元/平方米。

(2)計算年出租費用

維修費：按年收益率3%計算，年維修費=1020元/平方米×3%=30.6元/平方米

房產稅：建筑物購建價格×70%×102%=65.1元/平方米

保險費：建筑物投保時的購建價格×2.5%=19.4元/平方米

營業稅金等：根據當地有關規定，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費合計取年租金收入的16.576%，為

1020元/平方米×16.576=169.1元/平方米

(3)估價年收益

1020-284=726元/平方米

(4)求取收益價格

剩余使用年限為34年，則收益價格單價

V= 7741港元/平方米

(港幣：人民幣=1：1.07)

故采用收益法估價商業城第三層3001---3009號商鋪的公開市場價值總額為：

7235港元/平方米*547.15平方米=3958465港元，取整為396萬港元。

七、估價結果確定

將上述兩種方法的估價結果采用算術平均法得出最終估價價值：

最終估價值=(399+396)/2=398萬港元

綜上所述，××商業城三層3001---3009號商鋪于2002年6月20日的公開市場價值為港幣叁佰玖拾捌萬元整。

附件(略)

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（責任編輯：中大編輯）

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