四、綜合分析題（共2大題，15小題，每小題2分。每小題地被選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選地，不得分少選且選擇正確的，每個(gè)選擇得0.5分）

（一）甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）實(shí)施舊城改造項(xiàng)目，按照規(guī)劃擬建2萬(wàn)㎡商住樓，其中營(yíng)業(yè)房0.3萬(wàn)㎡。甲公司辦理相關(guān)手續(xù)后對(duì)王某住房實(shí)施拆遷。甲公司取得預(yù)售許可證后，開(kāi)始對(duì)住宅進(jìn)行預(yù)售，同時(shí)在每題上發(fā)布廣告。周某預(yù)購(gòu)該項(xiàng)目的一套住宅，商品房買賣合同中約定建筑面積80㎡。在施工中，家公司發(fā)現(xiàn)原圖紙可以設(shè)計(jì)不合理，經(jīng)固定和設(shè)計(jì)部同意，將客廳寬度和面積作了修改，并以既有銷售人員電話通知周某，要求其15日內(nèi)提出意見(jiàn)。建設(shè)過(guò)程中，家公司又將在建的0.3萬(wàn)㎡營(yíng)業(yè)房向銀行申請(qǐng)抵押貸款。房屋竣工后，經(jīng)銀行同意，家公司將營(yíng)業(yè)房公開(kāi)招商。

1、甲公司申領(lǐng)房屋產(chǎn)前許可證，應(yīng)當(dāng)提交（ ）等資料。

A拆遷計(jì)劃

B產(chǎn)前方案

C拆遷安置補(bǔ)償資金證明

D公司拆遷資格證明

標(biāo)準(zhǔn)答案： ABC

解析：國(guó)家對(duì)房屋拆遷實(shí)行行政許可制度。《拆遷條例》規(guī)定申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：(1)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;(4)拆遷計(jì)劃和拆遷方案;(5)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

2、入被拆遷人王某對(duì)拆遷估價(jià)結(jié)果有異議，可以采取的救濟(jì)方式為（ ）

A向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核

B另行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估

C 要求拆遷管理部門制定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估

D申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定

標(biāo)準(zhǔn)答案： AB

解析：拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

3、甲公司申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，應(yīng)提交（ ）等證件及資料

A工程施工合同

B土地使用權(quán)證

C商品房預(yù)售合同示范文本

D商品房預(yù)售方案

標(biāo)準(zhǔn)答案： ABD

解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū);(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(4)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明;(6)商品房預(yù)售方案。

4甲公司在媒體上發(fā)布的廣告（ ）

A可借用其他相同類型的項(xiàng)目形象

B可以承諾為購(gòu)房人辦理入住戶口

C不得涉及裝修內(nèi)容

D由于價(jià)格是隨市場(chǎng)變化而變化，一律不標(biāo)明銷售價(jià)格

標(biāo)準(zhǔn)答案：C

解析：房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

5、下列關(guān)于甲公司中途變更設(shè)計(jì)的表述中，正確的為（ ）

A甲公司已在法定時(shí)間內(nèi)通知了周某，周某一直未做答復(fù)。因此，應(yīng)視同周某接受設(shè)計(jì)變更

B周某有權(quán)退房

C周某退房，甲公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

D周某退房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

標(biāo)準(zhǔn)答案： BC

解析：甲公司已在法定時(shí)間內(nèi)，只是電話通知了周某，未采取書(shū)面形式，屬于違約。

6、如周某發(fā)現(xiàn)《房屋所有權(quán)證》記載的放屋建筑面積為87㎡，商品房買賣合同對(duì)面積誤差處理未作約定。下列表述中正確的為（ ）

A周某有權(quán)退房

B甲公司應(yīng)賠償周某損失

C如周某退房，甲公司應(yīng)退還已付房?jī)r(jià)款及利息

D如周某不退房，面積超過(guò)允許誤差部分的放價(jià)款全由甲公司承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸周某

標(biāo)準(zhǔn)答案： ACD

解析：本例中，周某所購(gòu)房屋面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%”=(87-80)/80=8.75%。根據(jù)誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人”。本題面積誤差比超出7%，因此，面積誤差比在3%之內(nèi)的3平方米房?jī)r(jià)款由周某補(bǔ)足，面積超過(guò)允許誤差部分的房?jī)r(jià)款全由甲公司承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸周某。

7、周某對(duì)所購(gòu)房屋建筑面積疑問(wèn)，甲公司做了解釋。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，下列解釋中部正確的為（ ）

A屬永久結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計(jì)算面積

B穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳均按一層計(jì)算面積

C兩房屋建有上蓋和柱的走廊，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算建筑面積

D獨(dú)立柱地門廊按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

8、甲公司將營(yíng)業(yè)用房十五年的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，應(yīng)當(dāng)辦理（ ）

A房屋他項(xiàng)權(quán)利登記

B房屋變更登記

C房屋轉(zhuǎn)移登記

D房屋租賃登記備案

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：《城市房屋租賃管理辦法》(建設(shè)部令第42號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《租賃管理辦法》)對(duì)此概念作了細(xì)化，規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法”，即這幾種行為也應(yīng)按照房屋租賃關(guān)系進(jìn)行管理。甲公司將營(yíng)業(yè)用房十五年的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，屬于房屋租賃的形式。

9、甲領(lǐng)取0.3萬(wàn)㎡營(yíng)業(yè)房《房屋所有權(quán)證》后，應(yīng)當(dāng)（ ）

A將在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記

B重新辦理房地產(chǎn)抵押登記

C直接領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證

D無(wú)須再辦理房屋抵押登記

標(biāo)準(zhǔn)答案： B

解析：在建工程竣工時(shí)，如抵押權(quán)仍未消滅，抵押人在申請(qǐng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)重新辦理房產(chǎn)抵押登記。

（二）甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）與乙建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱乙公司）簽訂了工程承包合同，由乙公司承建甲公司開(kāi)發(fā)的W商場(chǎng)，總建設(shè)投資為5億元。甲公司向商業(yè)銀行申請(qǐng)了年利率為5.6%的開(kāi)發(fā)貸款3億元，貸款期為1年。乙公司于2005年6月正式開(kāi)工建設(shè)，合同規(guī)定建設(shè)期為12個(gè)月。乙公司對(duì)該建筑工程所有險(xiǎn)種都投了保，保險(xiǎn)雙方事先約定了保險(xiǎn)的最高賠償限額，但保險(xiǎn)標(biāo)地實(shí)際價(jià)值要待保險(xiǎn)事故發(fā)生后進(jìn)行估算。在建設(shè)過(guò)程中，一場(chǎng)暴雨使商場(chǎng)外門廊地基發(fā)生塌陷事故，但建筑主體并沒(méi)有受到影響，責(zé)任鑒定結(jié)果為暴雨導(dǎo)致地發(fā)生車將引起的塌陷。此事故再保險(xiǎn)承保范圍內(nèi)，保險(xiǎn)公司對(duì)乙公司進(jìn)行了陪付。商場(chǎng)建成后，甲公司將商場(chǎng)首層上鋪進(jìn)行銷售，成交均價(jià)達(dá)到勒20000元/㎡。

10、建設(shè)期結(jié)束后，甲公司應(yīng)償還開(kāi)發(fā)貸款本金和利息共（ ）萬(wàn)元

A1680

B30000

C30168

D31680

標(biāo)準(zhǔn)答案： D

解析：3億元×(1+5.6%)=31680萬(wàn)元。

11、甲公司與乙公司簽定的合同屬于（ ）

A有償合同

B無(wú)償合同

C要式合同

D單務(wù)合同

標(biāo)準(zhǔn)答案： AC

解析：采取采取排除法選擇。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)與乙建筑工程公司(以下簡(jiǎn)稱乙公司)簽訂的工程承包合同，不是無(wú)償合同、單務(wù)合同。

12、基礎(chǔ)的構(gòu)造類型除了與上部結(jié)構(gòu)有密切關(guān)系，還與（ ）有關(guān)

A回填土的密實(shí)程度

B地基土的承載能力

C荷載

D埋置深度

標(biāo)準(zhǔn)答案： BCD

解析：基礎(chǔ)的構(gòu)造類型與上部結(jié)構(gòu)(如墻、柱、獨(dú)立結(jié)構(gòu)物)有密切的關(guān)系。此外，還和地基土的承載能力、荷載和埋置深度等有關(guān)。

13、乙公司與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)種類屬于（ ）

A社會(huì)保險(xiǎn)

B綜合危險(xiǎn)保險(xiǎn)

C定值保險(xiǎn)

D不定值保險(xiǎn)

標(biāo)準(zhǔn)答案： BD

解析：乙公司對(duì)該建筑工程所有險(xiǎn)種都投了保，保險(xiǎn)雙方事先約定了保險(xiǎn)的最高賠償限額，但保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際價(jià)值要待保險(xiǎn)事故發(fā)生后進(jìn)行估算。以保險(xiǎn)人承保危險(xiǎn)的數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險(xiǎn)分為單一危險(xiǎn)保險(xiǎn)與綜合危險(xiǎn)保險(xiǎn)。不定值保險(xiǎn)是指保險(xiǎn)當(dāng)事人雙方在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)不預(yù)先確定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值，僅載明須至事故發(fā)生后再估價(jià)和確定損失與賠償?shù)谋ｋU(xiǎn)。

14、甲公司向銀行申請(qǐng)的貸款，其種類為（ ）

A短期貸款

B中期貸款

C自營(yíng)貸款

D特定貸款

標(biāo)準(zhǔn)答案： AC

解析：甲公司向商業(yè)銀行申請(qǐng)了年利率為5.6%的開(kāi)發(fā)貸款3億元，貸款期為1年。短期貸款指貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款。中期貸款指貸款期限在1年(不含1年)以上5年以下(含5年)的貸款。長(zhǎng)期貸款指貸款期限在5年以上(不含5年)的貸款。自營(yíng)貸款是指貸款人以合法方式籌集資金、自主發(fā)放的貸款，風(fēng)險(xiǎn)由貸款人承擔(dān)，并由貸款人收回本金和利息。

15、銷售均價(jià)20000元/㎡為（ ）

A眾數(shù)

B中位數(shù)

C算術(shù)平均數(shù)

D幾何平均數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)答案： C

解析：算術(shù)平均數(shù)又稱平均值、均值，是全部變量值的算術(shù)平均，有簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)兩種。

更多關(guān)注：2014年房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考指南  考試時(shí)間 房產(chǎn)估價(jià)師通關(guān)保障

（責(zé)任編輯：fky）

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