四、物業服務收費的費用構成與測算方法（掌握）

（一）物業服務收費的費用構成實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：①管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；②物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；③物業管理區域清潔衛生費用；④物業管理區域綠化養護費用；⑤物業管理區域秩序維護費用；⑥辦公費用；⑦物業管理企業固定資產折舊；⑧物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⑨經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

例題：實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括（ ）。

A、物業服務成本

B、小區配套建設費

C、法定稅費

D、小區綠化費

E、物業管理企業的利潤

答案：ACE

解析：實行物業服務收費包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

（二）物業服務收費的測算方法物業服務成本或物業服務支出的測算可用一個簡單的公式來表示：X＝ΣXi（i＝1，9）

式中X——物業服務成本或物業服務支出標準，單位為元／月。平方米；Xi——各分項費用收費標準，單位為元／月。平方米；i——分項項數；Σ——表示對各分項費用算術求和。

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費——X1該項費用指物業管理企業的人員費用。包括基本工資、社會保險、按規定提取的福利費等。不包括管理服務人員的獎金。獎金應根據企業經營管理的經濟效益，從盈利中提取。

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費——X2該項費用包括物業管理區域內共用部位各種土建零修費，各類共用設施設備的日常運行、維修及保養費。不包括業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修、養護、更換與更新費用，共用設備設施的大、中修及更新改造費用。該項費用在物業管理費用中占較大比例，且分項較多。

3.物業管理區域清潔衛生費——X3清潔衛生費指物業管理區域內公共場所、物業共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通等項費用。

4.物業管理區域綠化管理費——X4綠化管理費指物業管理區域內公共綠化的養護管理費用。包括綠化工具費（如草剪、枝剪、噴霧器等）、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費用、雜草雜物清運費、補苗費、公共環境內擺設的花卉等項費用。

5.物業管理區域秩序維護費——X5秩序維護費指物業管理區域內機動車、非機動車的停放管理及公共秩序、安全、消防等事項的協助管理等項費用。

6.辦公費——X6辦公費指物業管理企業在本物業管理區域開展正常工作所需的有關費辦公費用。主要包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費和其他與現場辦公室運作相關的費用，如常年聘請法律顧問的費用等。

7.物業管理企業固定資產折舊費——X7該項費用指物業管理企業用于本物業管理區域物業管理活動的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。

8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費——X8該項費用指對物業管理區域內共用部位、共用設施設備投保及公眾責任保險的支出。

9.經業主同意的其它費用——X9該項費用是指物業管理企業在物業管理區域內提供業主委托的其他服務的費用。

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（責任編輯：中大編輯）

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