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房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度與政策精講

一、工程項(xiàng)目的劃分

1、 建設(shè)項(xiàng)目

建設(shè)項(xiàng)目也稱建設(shè)單位。它是指在一個場地或幾個場地上，按照一個總體設(shè)計(jì)進(jìn)行施工、并受總概(預(yù))算控制的各個工程項(xiàng)目的總和。建設(shè)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算，具有獨(dú)立的組織形式。

2 、 工程項(xiàng)目

工程項(xiàng)目也稱單項(xiàng)工程，是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分。它是指具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件和相應(yīng)的綜合概(預(yù))算書，竣工后能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的工程。

3、 單位工程

單位工程是工程項(xiàng)目的組成部分。它是指具有獨(dú)立設(shè)計(jì)的施工圖和相應(yīng)的概(預(yù))算書，能夠單獨(dú)施工，但竣工后不能獨(dú)立形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮使用效益的工程。

4、 分部工程

分部工程是單位工程的組成部分。它是按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設(shè)備種類，從單位工程中劃分出來的中間產(chǎn)品。

5 、 分項(xiàng)工程

分項(xiàng)工程是分部工程的組成部分。它是指通過簡單施工過程就能生產(chǎn)出來并可利用某種計(jì)量單位計(jì)算的最基本的中間產(chǎn)品，它是按照不同施工方法或材料規(guī)格，從分部工程中進(jìn)一步細(xì)分出來的。

例題：按照從大到小的順序，下列工程項(xiàng)目的劃分為( )。

A、工程項(xiàng)目 B、單位工程 C.分項(xiàng)工程 D.建設(shè)項(xiàng)目 E、分部工程

答案：DABEC

二、工程造價(jià)的基本原理和方法

工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制是以建設(shè)項(xiàng)目、單項(xiàng)工程、單位工程為對象，研究其在建設(shè)前期、工程實(shí)施和工程竣工的全過程中計(jì)算和控制工程造價(jià)的理論、方法，以及工程造價(jià)的運(yùn)動規(guī)律的學(xué)科。工程造價(jià)的計(jì)算與控制是工程造價(jià)管理的兩個并行的、各有側(cè)重而又相互聯(lián)系和相互重疊的工作過程。工程造價(jià)的計(jì)算主要是指計(jì)算和確定工程造價(jià)和投資費(fèi)用。

1 、 工程造價(jià)計(jì)價(jià)的基本原理和方法

工程造價(jià)計(jì)價(jià)也叫工程估價(jià)，是對投資項(xiàng)目造價(jià)(或價(jià)格)的計(jì)算。

工程項(xiàng)目是單件性與多樣性組成的集合體，其主要特點(diǎn)就是按工程分解結(jié)構(gòu)進(jìn)行。任何一個工程項(xiàng)目都可以分解為一個或幾個單項(xiàng)工程。單位工程可以按照施工順序細(xì)分為土石方工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、木結(jié)構(gòu)工程、樓地面工程等分部工程。

從工程造價(jià)角度，將工程項(xiàng)目細(xì)分到分部工程還不能滿足核算的需要，還需要把分部工程進(jìn)一步細(xì)分為更簡單細(xì)小的部分，即分項(xiàng)工程。也就是要劃分到構(gòu)成工程項(xiàng)目的最基本構(gòu)成要素。由此可見，工程造價(jià)的計(jì)價(jià)過程就是將建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分解和逐步組合的過程。

從工程費(fèi)用計(jì)算角度，工程計(jì)價(jià)的順序一般為：分部分項(xiàng)工程單價(jià)——單位工程總價(jià)——工程項(xiàng)目總價(jià)——建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)。影響工程造價(jià)的主要因素有兩個：基本構(gòu)造要素的單位價(jià)格和基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程數(shù)量，可用下列基本計(jì)算公式表示：

工程計(jì)價(jià)=∑工程實(shí)物量X單位價(jià)格，

在進(jìn)行工程計(jì)價(jià)時(shí)，實(shí)物工程量的計(jì)量單位是由單位價(jià)格的計(jì)量單位決定的。單位價(jià)格的計(jì)量單位的對象越大，得到的工程估算越粗略，反之，工程估算就較為準(zhǔn)確。

對基本子項(xiàng)單位價(jià)格的確定有兩種形式，即直接費(fèi)單價(jià)和綜合單價(jià)。

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度與政策精講

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