21．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000 ㎡，規(guī)劃容積率≤４,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元／㎡，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（ 　）元／㎡．

A．2350.00

B．2937.50

C．3250.00

D．4062.50

22．對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感必分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0％時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是（ 　）。

A．地價(jià)

B．建造成本

C．貸款利率

D．資本化率

23．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬(wàn)元．經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值　期望值為（ 　）萬(wàn)元．

A．2677.5

B．3680.60

C．4003.50

D．5356.80

24．房屋開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目（ 　）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用．

A．黃線

B．紫線

C．藍(lán)線

D．紅線

25．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（ 　）。

A．資本金、借貸資金、預(yù)租售收入

B．預(yù)租售收入、資本金、借貸資金

C．借貸資金、預(yù)租售收入、資本金

D．資本金、預(yù)租售收入、借貸資金

26．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12％，凈現(xiàn)值分別為120萬(wàn)元，150萬(wàn)元．對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值　為（ 　）萬(wàn)元．

A．39.51

B．49.39

C．49.96

D．62.45

27．當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（ 　）。

A．凈現(xiàn)值法

B．差額內(nèi)部收益率法

C．費(fèi)用現(xiàn)值法

D．內(nèi)部收益率法

28．下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是（ 　）。

A．債權(quán)人通常是商業(yè)銀行

B．不能用于償還土地購(gòu)置貸款

C．主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)

D．還款資金來(lái)源通常是銷售收入

29．下列融資渠道中，屬于公眾市場(chǎng)債務(wù)融資形式的是（ 　）。

A．發(fā)行公司債券

B．權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金

C．發(fā)行股票

D．商業(yè)銀行貸款

30．新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（ 　）。

A．政府政策性資金

B．國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金

C．個(gè)人入股的資金

D．資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

31．進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（ 　）。

A．債務(wù)融資成本分析

B．資金占用費(fèi)分析

C．資本金與債務(wù)資金的比例分析

D．擔(dān)保費(fèi)分析

32．下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是（ 　）。

A．基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金

B．基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平

C．寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金

D．寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差辟

33．寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是（ 　）。

A．全租金方式

B．毛租金方式

C．凈租金方式

D．基本租金方式

34．不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（ 　）。

A．抵押貸款利息

B．公共設(shè)施維修費(fèi)

C．房產(chǎn)稅

D．物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)

35．下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是（ 　）。

A．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

B．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息

C．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一所得稅

D．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅

（責(zé)任編輯：fky）