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房地產估價師考試經營與管理精講

二、房地產市場的周期循環

由于經濟的發展帶動或產生了對商業、居住和服務設施的空間

需求，從而帶來房地產市場的興起。因此從本質上講，房地產業的

發展是由整體經濟的發展決定的。從一個較長的歷史時期來看，社

會經濟的發展體現為周期性的運動。相應地，房地產業的發展也存

在周期循環特性。

㈠ 房地產周期循環的定義

房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波

動現象，且此現象重復發生。

㈡ 房地產周期循環的原因

影響房地產周期循環的主要原因包括：供需因素的影響，其中

以金融相關因素的變動最為關鍵;市場信息的不充分、導致從供需

兩方面調整不均衡的時間存在時滯 (time-lag);生產者與消費者心

理因素的影響，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期;政策

因素的影響，如容積率控制、農地征用控制;政治沖擊，如社會政

治動蕩;制度因素的影響，如預售制度的期貨效應、中介與估價制

度的健全程度等;生產時間落差、季節性調整、總體經濟形勢等。

㈢ 傳統房地產周期理論的主要內容

傳統房地產周期理論的主要內容包括：在市場供求平衡的前提

下，房地產市場會正常運作，且這種平衡性會持續一定的時期;在

此時期內，投入房地產市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具

有自我調節投資量的能力。房地產市場的發展呈現一種自我修正的

周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。

根據傳統房地產周期理論，房地產市場的發展呈現出一種自我

修正的模式。在每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調

節、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新入住空

間的需求，促使新建筑產生;受到新建筑的刺激而導致經濟擴張;

經濟的持續擴張進一步刺激新建筑;新建筑超過空間需求;導致超

額建筑;調整，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩;復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑;回復到空間市場供需均衡狀況;

經濟的持續擴張導致對新建筑需求的增加;確認對新入住空間的需

求，促使新建筑產生。供給增長率=需求增長率供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢

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（責任編輯：中大編輯）

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