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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析練習(xí)題

一、 問(wèn)答題(共3題，每題10分)

(一)某估價(jià)公司于1999年8月1日對(duì)一宗地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)的目的是為了抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果為1000萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬(wàn)元。2001年10月1日，因業(yè)主無(wú)力償還貸款，銀行申請(qǐng)，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣(mài)。拍賣(mài)所得除了各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金和利息，業(yè)主仍欠銀行100萬(wàn)元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該100萬(wàn)損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒(méi)有責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)估價(jià)公司應(yīng)如何說(shuō)明自己沒(méi)有責(zé)任和解釋其原因?

(二)某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建4層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團(tuán)改建為百貨超市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6000平方米，竣工日期為1980年5月。現(xiàn)委托某估價(jià)公司評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格，請(qǐng)問(wèn)該公司應(yīng)收集哪些資料?

(三)商業(yè)區(qū)某商場(chǎng)共6層，每層建筑面積3000平方米，土地使用年限為40年，從1996年5月18日計(jì)起。該商場(chǎng)一至四層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米240元，且每年不變;五至六層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米210元，現(xiàn)空置。問(wèn)現(xiàn)評(píng)估該商場(chǎng)帶租約出售的價(jià)格，應(yīng)優(yōu)先采用哪兩種估價(jià)方法，并寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線。

二、單項(xiàng)選擇題(共2大題，5小題，每小題10分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。)

(一)1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開(kāi)發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地15000平方米，建筑面積50000平方米。合同決定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積3：7比例分房。其中甲分得的部分為自用住宅，不需交納土地使用權(quán)出讓金;乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬(wàn)元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至四層時(shí)，由于乙方原因停工。現(xiàn)法院判決拍賣(mài)乙方權(quán)益，甲方也同意同時(shí)拍賣(mài)其在該項(xiàng)目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)，已完工程的建筑費(fèi)為3000萬(wàn)元，至建成還需投入建筑費(fèi)6600萬(wàn)元，自用住宅改為商品住宅還需交納土地使用權(quán)出讓金，每平方米建筑面積1000元，并在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)直接向土地管理部門(mén)繳納，不包含在拍賣(mài)價(jià)款中。經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)目附近同類土地使用權(quán)出讓的最近拍賣(mài)熟地樓面地價(jià)為每平方米1500元。問(wèn)：

1，該項(xiàng)目整體拍賣(mài)時(shí)競(jìng)買(mǎi)人的最可能出價(jià)為( )

A， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬(wàn)元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬(wàn)元

B， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬(wàn)元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬(wàn)元+需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元

C， 在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值+土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元

D，在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值+土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元

2，該項(xiàng)目中甲方權(quán)益最可能的拍賣(mài)價(jià)值為( )

A，在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值×30%+(土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元)×30%

B，在建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值×30%+(土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-其中的土地使用權(quán)出讓金部分)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值

C，建工程建筑物市場(chǎng)價(jià)值×30%+(土地市場(chǎng)價(jià)值7500萬(wàn)元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬(wàn)元)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值

D，以上三種判斷都不對(duì)

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