第五章 宗地估價實務

考試目的

本部分的考試目的是測查應試人員對宗地估價業務受理、基本事項確定、土地價格定義、資料收集、現場勘察、市場調查與分析、土地估價實例及相關標準調查、估價方法選擇、結果分析與確定、估價報告撰寫與審核等宗地估價實務的了解、熟悉和掌握程度。考試內容

第一節 宗地估價業務受理

一、宗地估價業務受理途徑

二、宗地估價業務受理程序

三、宗地估價委托協議（合同）的主要內容

四、宗地估價業務服務的主要方向

第二節 宗地估價基本事項確定的內容

一、估價目的確定

二、估價對象的界定與描述內容

三、估價期日的設定

四、土地估價中特別事項的內容與界定

第三節 土地價格定義的界定

一、地價定義的核心構成要素及闡述要求

二、地價定義中各要素內涵的設定要點與依據

第四節 宗地估價對象資料收集

一、估價對象資料的基本類型

二、估價對象資料收集的方法與要求

三、產權資料的內容及收集要求

四、土地現狀利用及規劃利用資料的內容及收集要求

五、土地開發程度及基礎設施資料的內容及收集要求

六、地上建筑物的內容及收集要求

七、在建工程的內容及收集要求

八、土地交易、租賃及其他相關經營資料的內容及收集要求

第五節 宗地估價現場勘察

一、現場勘察的目的

二、現場勘察的基本內容

（一）宗地坐落位置、四至及相鄰關系勘察

（二）土地自然條件勘察

（三）土地環境質量勘察

（四）土地基礎設施條件勘察

（五）土地利用狀況勘察

（六）地上建筑物及其他附著物狀況勘察

（七）土地經營與收益狀況的調查

（八）土地利用限制性因素調查

（九）周邊土地利用狀況調查

三、現場勘察的方法與要求

四、現場勘察用表的構成與填寫要求

第六節 土地市場調查與分析

一、土地市場調查的目的

二、土地市場分類

三、土地市場調查的基本內容

（一）土地需求影響因素調查

（二）土地供給影響因素調查

（三）土地需求量、需求潛力及其變化趨勢調查與分析

（四）土地供給量、供給潛力及其變化趨勢調查與分析

（五）土地市場供需及其對地價變動的影響分析

四、土地市場調查的方法與要求

第七節 土地估價實例及相關標準的調查

一、估價實例的類型與特征

二、估價實例真實性、可靠性的基本要求

三、估價實例調查獲取方法

四、市場比較法中比較實例的調查內容及規范

五、收益還原法中租金實例、經營收益實例、經營成本實例的調查內容及規范

六、剩余法中不動產售價實例、建筑開發成本相關標準與實例的調查內容及規范

七、成本逼近法中征地區片綜合地價標準、土地取得成本實例、土地開發成本實例的調查內容及規范

八、公示地價有效性及公示地價體系調查收集的基本要求

九、其他相關取費標準調查的內容與基本要求

第八節 土地估價方法選擇

一、估價目的與適用原則、方法的相關性分析內容

二、估價對象狀況與估價方法適宜性分析的內容

三、估價資料與估價方法可行性分析的內容

四、估價技術思路確定的原則

五、估價方法的選擇原則與要求

第九節 宗地估價結果分析與確定

一、估價結果檢查、調整的內容

（一）對估價過程的檢查、調整

（二）對不同方法估算值的檢查、調整

（三）對引用數據及參數確定的審查

二、估價結果檢查、調整的基本要求

（一）適應性分析

（二）準確性分析

（三）可靠性分析

三、土地最終估價值確定的方法

第十節 土地估價報告撰寫

一、土地估價報告的作用

（一）描述估價對象

（二）記述估價過程

（三）反映估價成果

二、土地估價報告的類別

（一）土地估價報告

（二）土地估價技術報告（評估工作底稿）

三、土地估價報告的主要內容

（一）土地估價報告的主要內容

（二）土地估價技術報告（評估工作底稿）的主要內容

四、土地估價報告的形式

五、土地估價報告的規范格式

六、土地估價報告的使用規定

七、土地估價報告的歸檔和檔案管理要求

第十一節 土地估價報告審核

一、土地估價報告審核的目的

二、土地估價報告審核的內容

（一）估價人員資格

（二）估價對象界定與描述

（三）估價所依據的資料的質量

（四）估價假定前提和限制條件

（五）地價定義

（六）估價依據和估價原則

（七）地價影響因素及相關分析

（八）估價技術路線、方法選擇及運用

（九）地價確定的理由

（十）估價結果及分析

（十一）估價報告的邏輯性和一致性

考試要求

1. 掌握宗地估價業務受理途徑、程序；

2. 熟悉宗地估價委托協議（合同）的主要內容；

3. 掌握估價目的、估價對象、估價期日的界定；

4. 掌握地價定義的核心構成要素及其設定要求與依據；

5. 掌握估價對象資料的基本類型、收集方法及要求；

6. 掌握現場勘察的基本內容、方法與要求；

7. 掌握土地市場分類、調查的內容、方法與要求；

8. 掌握估價實例的類型及特征；

9. 掌握估價實例及相關標準的調查；

10. 掌握土地估價方法選擇需要考慮的因素、原則與要求；

11. 掌握估價結果檢查、調整的基本要求和土地最終估價值確定方法；

12. 掌握土地估價報告基本構成、各部分撰寫內容與要求；

13. 掌握土地估價報告審核的內容；

14. 熟悉土地估價原則與估價目的、估價方法選擇及估價過程和估價結果之間的關系；

15. 熟悉不同估價目的、不同情況下，地價定義的要點；

16. 熟悉不同類型資料的內容及收集要求；

17. 熟悉不同內容的現場勘察要求；

18. 熟悉土地市場及其對地價變動的影響分析；

19. 熟悉不同估價方法中所需實例、標準的調查內容、方法及規范；

20. 熟悉土地估價方法選擇中相關性、適宜性、可行性分析的內容；

21. 熟悉估價結果檢查、調整中的適應性、準確性、可靠性原則；

22. 熟悉土地估價報告的類別，形式與使用規定等；

23. 熟悉土地估價報告審核的要求、土地估價報告審核的目的；

24. 了解宗地估價業務服務的主要方向；

25. 了解現場勘察用表的構成與填寫要求。

（責任編輯：gx）

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