四、房地產轉讓合同

房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協議。房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同。合同的內容由當事人協商擬定，一般應包括：

（1）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；

（2）房地產權屬證書的名稱和編號；

（3）房地產坐落位置、面積、四至界限；

（4）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；

（5）房地產的用途或使用性質：

（6）成交價格及支付方式；

（7）房地產交付使用的時間；

（8）違約責任；

（9）雙方約定的其他事項。

例題：房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方（）關系的協議。

A、權利

B.義務

C.買賣

D.轉讓

E.抵押

答案：A

解析：房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協議。

五、以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓

以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

例題：土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉讓，受讓人的使用年限只有（）年。

A.20

B.30

C.40

D.70

答案：C

解析：根據“以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。”70年減去年30年，為40年，因此，應選取C.

六、以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓

以劃撥方式取得土地使用權的房地產，在轉讓的價款或其他形式收益中，包含著土地使用權轉讓收益，這部分收益不應完全由轉讓人獲得，國家應參與分配。《城市房地產管理法》做了明確規定，對劃撥土地使用權的轉讓管理規定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金。《轉讓管理規定》規定以下幾種情況可以不辦出讓手續：

（1）經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十三條規定的項目，即，①國家機關用地和軍事用地，②城市基礎設施用地和公益事業用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律，行政法規規定的其他用地。

（2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；

（3）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；

（4）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

（5）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

（6）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的，

（7）縣級以上地方人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

對于暫辦理土地使用權出讓手續的，應當將土地收益上繳國家或作其他處理，并在合同中注明。土地收益的征收辦法，在國務院末作出新的規定之前，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由房地產市場管理部門在辦理房地產交易手續時收取土地收益金上繳國家。對于轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地出讓金的，應當扣除已繳納的土地收益。

例題：下列屬于《轉讓管理規定》規定的可以不辦出讓手續的是（   ）。

A.私有住宅轉讓后不用于居住的

B.國家機關用地和軍事用地

C.城市基礎設施用地和公益事業用地

D.轉讓的房地產能確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的

E.按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的

答案：BCE

解析：“私有住宅轉讓后不用于居住的、轉讓的房地產能確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的”，是不屬于《轉讓管理規定》規定的可以不辦出讓手續的范圍。

七.已購公有住房和經濟適用住房上市的有關規定經濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給，已購公有住房的土地使用權絕大部分也是劃撥供給的，原先的政策對這兩類住房的上市有較嚴格的限制性規定。1999年4月，建設部令第69號《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》頒布實施，標志著上市限制的取消。

例題：經濟適用住房的土地使用權全部是（）供給。

A、出租

B.出讓

C.劃撥

D.置換

答案：C

解析：經濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給。

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（責任編輯：中大編輯）

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