一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是比較法的理論依據。比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。參見教材P173。

【該題針對“比較法的理論依據”知識點進行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5～2.0范圍之內。參見教材P180。

【該題針對“選取可比實例的要求”知識點進行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。主要從以下四個方面考慮：(1)可比實例房地產應與估價對象房地產相似，根據0.5≤可比實例/估價對象規模≤2，可得出750≤估價對象規模≤3000;(2)可比實例的交易方式應適合估價目的;(3)可比實例的成交日期應接近價值時點;(4)可比實例的成交價格應盡量為正常價格。參見教材P180。

【該題針對“選取可比實例的要求”知識點進行考核】

4、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。可比實例中，包含了非房地產的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。參見教材P181。

【該題針對“選取可比實例的要求”知識點進行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統一付款方式。本題是余款在以后的五年每年年末平均支付,即表示每年年未的付款額為40×80%/5=6.4萬元，那么，實際價格為8+6.4×(1/10%)×(1-1/(1+10%)5)=8+6.4×3.7908=32.26萬元。參見教材P183。

【該題針對“統一付款方式”知識點進行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統一稅費負擔。正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)。參見教材P184。

【該題針對“統一稅費負擔”知識點進行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統一稅費負擔。正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應由賣方承擔的稅率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市場狀況調整后價格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)。參見教材P184。

【該題針對“統一稅費負擔”知識點進行考核】

8、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統一稅費負擔。正常成交價格=買方支付給賣方的金額+為賣方繳納的稅費。參見教材P184。

【該題針對“統一稅費負擔”知識點進行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是統一計價單位。容積率=總建筑面積/建筑用地面積;建筑用地面積=6000/3=2000;土地單價=1800000/2000=900元/平方米。參見教材P186。

【該題針對“統一計價單位”知識點進行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統一計價單位。建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積，套內建筑面積=100-100×10%=90(㎡)，建筑面積下的價格=套內建筑面積下的價格×套內建筑面積/建筑面積=2600×90/100=2340(元/㎡)。參見教材P186。

【該題針對“統一計價單位”知識點進行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是統一計價單位。題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。這是2個不同的面積內涵，因此價格單位是不一致的。參見教材P186。

【該題針對“統一計價單位”知識點進行考核】

12、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統一計價單位。一年后支付的款項要折現到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。首期支付30%，那么首期支付的價款就是300×30%=90萬，余下300×(1-30%)=210萬在年末支付，房地產實際價格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11萬元;建筑面積=套內建筑面積+公攤面積=100/90%=111.11，建筑面積單價=288.11/111.11=25930.18868元/平方米，選A。參見教材P186。

【該題針對“統一計價單位”知識點進行考核】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是統一計價單位。使用面積=100×0.8=80(㎡)。建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積=10000×80/100=8000(元/㎡)。參見教材P186。

【該題針對“統一計價單位”知識點進行考核】

14、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場狀況調整的方法。此題需注意的是：在采用環比價格指數進行交易日期調整的公式時，應從成交日期的下一時期的價格指數開始逐乘。2011年9月末的價格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。參見教材P193。

【該題針對“市場狀況調整的方法”知識點進行考核】

15、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是市場狀況調整的方法。從2011年1月末至2011年6月末的期數為5;2011年6月末至2011年10月末的期數為4：2500×(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。參見教材P194。

【該題針對“市場狀況調整的方法”知識點進行考核】

16、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是市場狀況調整的方法。該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為：(1000×6.7+80×8)÷ 6.4=1147(美元/㎡)。參見教材P194。

【該題針對“市場狀況調整的方法”知識點進行考核】

17、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是市場狀況調整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，參見教材P194。

【該題針對“市場狀況調整的方法”知識點進行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產狀況調整的方法。調整系數=1.05/0.98=1.071。參見教材P199。

【該題針對“房地產狀況調整的方法”知識點進行考核】

19、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產狀況調整的方法。先將可比實例的樓層調整至估價對象樓層狀況下價格：(5700/95%)×(98%×110%)=6468 (元/㎡),再將可比實例不正常交易稅費負擔調整為正常交易稅費負擔狀況下價格：6468/(1-6%)=6881(元/㎡)。參見教材P200。

【該題針對“房地產狀況調整的方法”知識點進行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是求取單個可比實例的比較價值。可比實例正常市場價格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。房地產狀況調整：4081.63×1.087=4436.73(元/㎡)。市場狀況因素調整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。 參見教材P201。

【該題針對“計算單個可比實例的比較價值”知識點進行考核】

21、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是求取最終的比較價值。丙為二層商鋪，和估價對象底層商鋪差異較大，所以應該取較小的權數。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權數，而且題干給的信息，無法區別甲乙的優劣，因而二者給一樣的權數。參見教材P203。

【該題針對“計算最終的比較價值”知識點進行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是求取最終的比較價值。比準價格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。參見教材P204。

【該題針對“計算最終的比較價值”知識點進行考核】

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