一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商運(yùn)用各種工具、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間，或通過(guò)對(duì)建筑物的維護(hù)維修管理活動(dòng)，提供滿足各種需求的入住空間。參見(jiàn)教材P146。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。參見(jiàn)教材P146。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。對(duì)于發(fā)生在計(jì)息周期的現(xiàn)金流入或流出，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是期末慣例法。參見(jiàn)教材P147。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量圖”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買—持有出租—出售常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式。參見(jiàn)教材P149。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買-更新改造-出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本含購(gòu)買價(jià)格和購(gòu)買稅費(fèi)、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。參見(jiàn)教材P150。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。由于資金存在時(shí)間價(jià)值，就無(wú)法直接比較不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流量。參見(jiàn)教材P152。

【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是利息與利率。選項(xiàng)A為古典學(xué)派的儲(chǔ)蓄投資決定理論的觀點(diǎn);選項(xiàng)C可貸資金利率理論的觀點(diǎn);選項(xiàng)D為馬克思的利率決定理論的觀點(diǎn)。參見(jiàn)教材P153。

【該題針對(duì)“利息與利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是利息與利率。可貸資金利率理論認(rèn)為，利率是由可貸資金的供求決定的，可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個(gè)要素構(gòu)成。參見(jiàn)教材P153。

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。用公式In=P[(1+i)n-1]計(jì)算，In=150×[(1+8%/4)4×2-1]=25.75(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P155。

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。1000×[(1+8%/12)36-(1+8%)3]=10.53萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P156。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。年實(shí)際利率=(1+0.625%)12-1=7.76%。參見(jiàn)教材P156。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利計(jì)息次數(shù)的乘積。即9%×4=36%.參見(jiàn)教材P156。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率是包含了通貨膨脹因素的利率，實(shí)際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實(shí)利率;名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。參見(jiàn)教材P157。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是資金等效值的概念。通常情況下，在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值，把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)值，而把資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。參見(jiàn)教材P157。

【該題針對(duì)“資金等效值的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。1/(1+i)n稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。參見(jiàn)教材P159。

【該題針對(duì)“資金等效值的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。年實(shí)際利率=(1+1%)12-1=12.68%，每年年初的存款額A=F×i/{[(1+i)n-1]×(1+i)}=6×12.68%/{[(1+12.68%)5-1]×(1+i)}=8269元。參見(jiàn)教材P159。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。企業(yè)支付的本息總額=6000×12%÷4×12+6000=萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P159。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。月還款的減少額，就是提前還款的6萬(wàn)元轉(zhuǎn)化為等價(jià)每月等額還款后的值。根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)60]=1159.97(元)。參見(jiàn)教材P159。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

19、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。月等額還款金額=10×0.7%=700(元)，月利率=6%/12=0.5%，100000=A/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]，則A=1110.21(元)，1110.21-700=410.21(元)。參見(jiàn)教材P160。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

20、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。折現(xiàn)率與利率相等，選用公式P=nA1/(1+i)計(jì)算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。參見(jiàn)教材P161。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

21、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。如果以等比系數(shù)s表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現(xiàn)金收入或指出的流量A1已知，則第t年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為At=A1×(1+s)t-1，則A72=4500×(1+0.3%)72-1=5565.45。參見(jiàn)教材P161。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

22、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。運(yùn)用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A1=965.60(元/㎡)。參見(jiàn)教材P161。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等;現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本或購(gòu)買成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和稅金支出等。參見(jiàn)教材P146。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。選項(xiàng)B的正確表述為，購(gòu)買-持有出租-出售模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式;選項(xiàng)E的正確表述為，購(gòu)買-更新改造-出租-出售模式下的現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入。參見(jiàn)教材P148。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。從投資的角度來(lái)看，決定資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有：投資利潤(rùn)率;通貨膨脹率;風(fēng)險(xiǎn)因素。參見(jiàn)教材P151。

【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是利息與利率。利率又分為基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率等類型。參見(jiàn)教材P152。

【該題針對(duì)“利息與利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是利息與利率。平均利率決定利率，從而使利率具有以下特點(diǎn)：(1)隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，平均利潤(rùn)率有下降趨勢(shì)。因而也影響平均利率有同方向變化的趨勢(shì);(2)平均利潤(rùn)率雖有下降趨勢(shì)，但卻是一個(gè)非常緩慢的過(guò)程。換句話說(shuō)，平均利率具有相對(duì)穩(wěn)定性;(3)由于利率高低取決于兩類資本家對(duì)利潤(rùn)分割的結(jié)果，因而使利率的決定具有很大偶然性。也就是說(shuō)，平均利率無(wú)法由任何規(guī)律決定，而傳統(tǒng)習(xí)慣、法律規(guī)定、競(jìng)爭(zhēng)等卻可以直接或間接地對(duì)利率產(chǎn)生影響。參見(jiàn)教材P154。

【該題針對(duì)“利息與利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】BE

【答案解析】本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。選項(xiàng)A的正確表述為，我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息是以單利計(jì)算的;選項(xiàng)C的正確表述為，在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息;選項(xiàng)D的正確表述為，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過(guò)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。參見(jiàn)教材P155。

【該題針對(duì)“單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。求年值的系數(shù)有三個(gè)：等額序列支付資金回收系數(shù)、等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)和等比序列年費(fèi)用系數(shù)。參見(jiàn)教材P162。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

三、判斷題

1、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息周期的期末發(fā)生，稱為期末慣例法。參見(jiàn)教材P147。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金流量圖”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)共的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)投資信托基金常采用“購(gòu)買-持有出租-出售”的模式。參見(jiàn)教材P149。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。資金一旦用于投資就不能用于即期消費(fèi)，所以，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的必要補(bǔ)償。參見(jiàn)教材P151。

【該題針對(duì)“資金時(shí)間價(jià)值的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是利息與利率。平均利率是一個(gè)純理論的概念。在現(xiàn)實(shí)生活中，人們面對(duì)的是市場(chǎng)利率而非平均利率。參見(jiàn)教材P154。

【該題針對(duì)“利息與利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。從理論上講，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過(guò)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。參見(jiàn)教材P156。

【該題針對(duì)“單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。現(xiàn)值計(jì)算，如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值不一定相等。參見(jiàn)教材P156～157。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它等于計(jì)息周期利率與一年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)的乘積。參見(jiàn)教材P156。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。參見(jiàn)教材P157。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。運(yùn)用公式i=(1+r/m)m-1，在m不變時(shí)，名義利率r越大，實(shí)際利率i就越大。參見(jiàn)教材P157。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。實(shí)際利率=(1+名義利率/計(jì)息周期數(shù))計(jì)息周期數(shù)-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。參見(jiàn)教材P157。

【該題針對(duì)“名義利率和實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是資金等效值的概念。資金等效值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。參見(jiàn)教材P157。

【該題針對(duì)“資金等效值的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。年值是指連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額。參見(jiàn)教材P158。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)互為倒數(shù)，兩者之積為1。參見(jiàn)教材P159。

【該題針對(duì)“復(fù)利計(jì)算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。次貸危機(jī)的原因相當(dāng)復(fù)雜，并不單單是一個(gè)住房?jī)r(jià)格下跌的因素。參見(jiàn)教材P168。

【該題針對(duì)“復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

四、計(jì)算題

1、【正確答案】 (1)抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元;

月貸款利率i=12%/12=1%;

月還款額為：A= P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]= 50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=5505.43元;

(2)該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元

(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為

Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，

代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元。

【該題針對(duì)“復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】 第一步：計(jì)算出貸款總額

P=120×7800×(1-30%)=65.52(萬(wàn)元)

第二步：計(jì)算出商業(yè)貸款的總額

P1=65.52-20=45.52(萬(wàn)元)

第三步：計(jì)算出商業(yè)貸款的月還款額A1。

【該題針對(duì)“復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】 貸款余額=第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時(shí)的現(xiàn)值。

【該題針對(duì)“復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】 (1)已知P=8000萬(wàn)元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8;

(2)由A1=P×(i-s)/(1-[(1+s)/(1+i)]n)可得：

A1=8000×(27%-10%)/{1-[(1+10%)/(1+27%)]20)=1441.4(萬(wàn)元);

(3)利用公式At=A1(1+s)t-1，可得A8=1441.4×(1+10%)8-1=2808.9(萬(wàn)元)

該寫(xiě)字樓第八年的凈租金收入達(dá)到2808.9萬(wàn)元以上時(shí)，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求。

【該題針對(duì)“復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】 (1)月還款額=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%;

購(gòu)買住房最高額=最高貸款額/70%

=(1750/0.5%)×[1-1/(1+0.5%)12×20]/70%=34.9(萬(wàn)元)(套用“等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式”)

(2)月利率=9%/12=0.75%，套用“等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式”

按6%利率計(jì)算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%×[1-1/(1+0.5%)180]=207381.15

按9%利率計(jì)算月還款1750元相當(dāng)?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%×[1-1/(1+0.75%)180]=172538.47

則為保持原月償還額不變，第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68(元)

(3)若不提前償還貸款，設(shè)需要償還的年限為n

207381.15=(1750/0.75%)×[1-1/(1+0.75%)12n]

則n=24.5年

延長(zhǎng)期=24.5-15=9.5(年)

【該題針對(duì)“復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

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