4.選聘物業管理企業在物業管理方案制定之后，即應根據方案確定的物業管理檔次著手進行物業管理企業的選聘工作。達到一定規模的住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，物業管理企業不得超越資質承接物業管理項目。建設單位應與選聘的物業管理企業簽訂《前期物業服務合同》。建設單位通過招投標方式選聘物業管理企業，新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

上述4個環節均由開發建設單位來主持。這4個環節是物業管理全面啟動和運作的必要先決條件，建設單位對此應給予足夠的重視。

例題：物業管理的準備階段的工作包括基本環節有（   ）。

A、物業管理的早期介入

B、制定物業管理方案

C.選聘物業管理企業

D.物業的接管驗收

E、制定業主臨時公約及有關制度答案：ABCE解析：物業的接管驗收不是物業管理的準備階段的工作，是前期物業管理階段的工作。

（二）前期物業管理階段

前期物業管理的全面正式啟動以物業的接管驗收為標志，從物業的接管驗收開始到業主大會選聘新的物業管理企業并簽訂物業服務合同，包括物業的接管驗收、業主入住、檔案資料的建立、日常的前期物業管理服務、首次業主大會召開5個基本環節。

1.物業的接管驗收物業的接管驗收包括新建物業的接管驗收和原有物業的接管驗收。新建物業的接管驗收是項目竣工驗收的基礎上進行的再驗收。接管驗收一旦完成，即由建設單位向物業管理企業辦理物業管理的交接手續后，就標志著正式進入前期物業管理階段。原有物業的接管驗收通常發生在產權人將原有物業委托給物業管理企業管理之間；或發生在原有物業改聘物業管理企業，在新老物業管理企業之間。針對上述兩種情況，由開發建設單位選聘物業管理企業，原有物業接管驗收的完成標志著進入前期物業管理階段；由業主大會選聘物業管理企業，原有物業接管驗收的完成標志著進入物業管理的日常運作階段。

2.業主入住業主入住是指住宅小區的居民入住，或商貿樓宇中業主和租戶的遷入，這是物業管理企業與服務對象的首次接觸，是物業管理十分重要的環節。業主入住時，物業管理企業向業主發放《業主臨時公約》等材料，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，還要通過各種宣傳手段和方法，使業主了解物業管理的有關規定，主動配合物業管理企業日后的管理服務工作。

3.檔案資料的建立檔案資料包括業主或租住戶的資料和物業的資料。業主或租住戶入住以后，應及時建立他們的檔案資料。檔案資料要盡可能完整地歸集從規劃設計到工程竣工，從地下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環境的全部工程技術維修資料，尤其是隱蔽工程的技術資料。經整理后按照資料本身的內在規律和聯系進行科學的分類與歸檔。

4.日常的前期物業管理服務日常的前期物業管理服務與物業管理的日常運作階段工作內容相似，只是物業服務合同的委托方不同。前者的委托方一般為建設單位或產權單位，而后者的委托單位一般為全體業主。

5.首次業主大會召開當物業銷售和業主人住達到一定年限或一定比例時，業主應在物業所在地政府主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，組織召開首次業主大會，審議和通過業主公約和業主大會議事規則、選舉產生業主委員會、選聘物業管理企業，決定有關業主共同利益的事項。業主委員會與選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同后，至此，物業管理工作就從前期物業管理轉向日常運作階段。

例題：前期物業管理階段不包括（    ）環節。

A.物業的接管驗收

B.用戶入住

C、選聘物業管理企業

D.首次業主大會召開

答案：C

解析：選聘物業管理企業，不是前期物業管理階段包括的基本環節，是物業管理的準備階段包括的基本環節。

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（責任編輯：中大編輯）

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