三、2011 年房地產估價師考試   經營與管理預測試卷判斷(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的編號，用“√”表示正確，用“╳”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1. 臨接同一道路的其他土地的價格，是以宗地價格為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮茫@些修正實為房地產狀況修正。 ( )

答案：錯

解析：見教材。應當是“臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮茫@些修正實為房地產狀況修正。”

2. 房地產價格在短期內通常有上下波動，在短期內可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。( )

答案：錯

解析：房地產價格在長期短期內都會有波動，在短期內很難找出變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。

3. 在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由賣方繳納的稅費構成。 ( )

答案：錯

解析：正確的說法應當是“在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由買方繳納的稅費構成。”

4. 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。 ( )

答案：對

解析：見教材。

5. 城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。 ( )

答案：對

解析：城市規(guī)劃是估價合法原則中的一部分，房地產估價必須以估價對象合法原則為前提。

6. 投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房地產的評價，小于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現(xiàn)的基本條件。 ( )

答案：錯

解析：當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買，反之說明不值得購買。正確的說法應當是“投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房地產的評價，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現(xiàn)的基本條件。”

7. 同一估價機構、在同一城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產的估價結果應有一個合理的價格差。 ( )

答案：對

解析：房地產的客觀價值或價格會因房地產位置、檔次的不同而存在差異。

8. 在可比實例的成交日期至估價時點期間，無論房地產價格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進行交易日期調整。 ( )

答案：錯

解析：房地產價格為平穩(wěn)發(fā)展時沒必要進行交易日期調整。

9. 實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限(特別是實際經過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。 ( )

答案：對

解析：見教材。

10. 出租型房地產是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費等后的余額。 ( )

答案：錯

解析：前半部分是對的，后半部分正確的應當是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額”。11. 移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。 ( )

答案：對

解析：見教材。

12. 假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、舊房、現(xiàn)房、期房等。 ( )

答案：錯

解析：后半部分的說法是錯誤的，單純的舊房、現(xiàn)房在沒有改變用途、改造的條件下是不能用假設開發(fā)法進行評估的。

13. 傳統(tǒng)方法對開發(fā)完成后的價值等的估算，是根據(jù)估價時的房地產市場狀況作出的，基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預測它們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額。 ( )

答案：對

解析：見教材。

14. 房地產估價時，實地勘察應由估價人員獨立完成。 ( )

答案：錯

解析：實地勘察需要有委托人或業(yè)主陪同，形成實地勘察記錄還要由雙方簽字認可。

15.地價是地租的資本化。( )

答案：對

解析：見教材。

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（責任編輯：中大編輯）

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