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一種房地產(chǎn)需求的價格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。如果沒有較接近的替代品,需求往往就缺乏價格彈性。
由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長,在影響房地產(chǎn)供給的價格彈性中,時間是一個很重要的因素,即當(dāng)房地產(chǎn)價格發(fā)生變化時,開發(fā)商對開發(fā)量的調(diào)整需要一定的時間。在較短的時間內(nèi),
供給彈性是比較小的。但在長期內(nèi),供給彈性就比較大了。
另外,就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看,在一定時期內(nèi),對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn),供給彈性相應(yīng)地就比較大;反之,開發(fā)周期較長的房地產(chǎn),供給彈性相應(yīng)地就比較小。
五、房地產(chǎn)供求與價格之間關(guān)系的特殊性
可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型:(1)全國房地產(chǎn)總的供求狀況;(2)本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;(3)全國本類房地產(chǎn)的供求狀況;(4)本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。
由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更用途的困難性,決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況,主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。
第三節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征
房地產(chǎn)價格與一般物品的價格,既有共同之處,也有不同的地方。
共同之處是:
(1)都是價格,用貨幣來表示;
(2)都有波動,受供求等因素的影響;
(3)都是按質(zhì)論價:優(yōu)質(zhì)高價,劣質(zhì)低價。房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同,表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的獨特之處。
一、地價與一般物品價格的不同
地價與一般物品價格的不同主要表現(xiàn)在下列6個方面:
1.生產(chǎn)成本不同。
2.折舊不同。一般物品的壽命有限,可以大量重復(fù)生產(chǎn),其價值通常隨著時間的流逝而降低,故有折舊。而土地由于具有不可毀滅性,不能再生產(chǎn),其價格通常隨著時間的流逝而自然升高不僅無折舊,而且有增值。
中國大陸有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個特例,在這種情況下土地應(yīng)計提折舊。
3.價格差異不同。
4.市場性質(zhì)不同。一般物品的市場為較完全市場,形成的價格較客觀,而土地市場為不完全市場,形成的地價受主觀因素的影響較大。
5.形成時間不同。
6.供求變化不同。地價和一般物品的價格雖然都受供求變化的影響,但地價多受需求方面的影響,并且對土地的需求是一種“引致”需求,即由對土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引
起的需求。
二、房地產(chǎn)價格的特征
房地產(chǎn)價格的特征主要有下列5個:
1.房地產(chǎn)的價格受區(qū)位的影響很大。
2.房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。房地產(chǎn)由于不可移動,在交易中可以轉(zhuǎn)移的,不是其實物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。
3.房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格,也有使用代價的租金。房地產(chǎn)由于價值大、壽命長,出現(xiàn)了買賣和租賃兩種方式并存。
所以,房地產(chǎn)同時有兩個價格:一是源泉價格,即這里的交換代價的價格(以下簡稱價格);
另一個是服務(wù)價格,即這里的使用代價的租金(以下簡稱租金)。
房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系,就像資本的本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價格(相當(dāng)于本金),只要把握租金(相當(dāng)于利息)與資本化率(相當(dāng)于利息率),將租金資本化即可;相反,如果需要求取租金,只要把握價格和資本化率,也可求得。
具體的求取方法是收益法,此方法將在第六章詳細(xì)介紹。
4.房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。
5.房地產(chǎn)價格通常是個別形成,容易受交易者的個別因素的影響。
例題:房地產(chǎn)盡管同時有買賣價格和租賃價格,但此兩者之間沒有內(nèi)在關(guān)系。(判斷)
答案:錯誤
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