2012年 房地產估價師考試  經營與管理練習題

一、計算題

1.某酒店投資采用銀行貸款，年利率為12%，估計一年建成，交付使用后，當年可獲得凈收益50萬元，以后逐年增加15%，要求10年凈收益回收貸款的本利和，問該酒店建造時總投資應控制在多少萬元?(設投資發生在年初，收益發生在年末)

【答案】

該酒店第一年末的凈收益現值為：

P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

=50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬元

該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬元

二、案例題

某開發商以樓面地價1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權，已知建筑容積率為1.6，規劃建設用地面積為40000平米，建造成本為1400元/平米，專業人員費用為建造成本的8%，管理費用為土地成本\建造成本及專業人員費用之和的5%，貸款利率為12%，開發建設周期為3年，(其中準備期6個月，建設期為24個月，銷售期為6個月，)土地成本在項目開始時一次投入，建造成本\專業人員費用和管理費用在建設期內均勻投入，如果項目建成后的市場銷售價格為4700元/平米，出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%，問開發商成本利潤率是多少?

【答案】

(1)項目總開發價值：

項目總建筑面積：40000×1.6=64000平米

總銷售收入：4700×46000=30080萬元

銷售稅費：30080×6.5%=1955.2萬元

項目總開發價值：30080-1955.2=28124.8萬元

(2)項目總開發成本：

土地成本：1000×64000=6400萬元

建造成本：1400×64000=8960萬元

專業人員費用：8960×8%=716.8萬元

管理費用：(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬元

財務費用：

A土地成本利息：6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬元

B建造成本\專業人員費用\管理費用利息：

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬元

C財務費用總計：2591.54+1942.03=4533.57萬元

銷售費用：30080×2.5%=752萬元

總開發成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元

(3)開發商成本利潤率：

開發商利潤：28124.8-22166.21=5958.59萬元

開發商成本利潤率：5958.59/22166.21×100%=26.88%

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（責任編輯：中大編輯）

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