2012年房地產估價師考試  案例分析練習題

題 干)估價對象為某三星級賓館，土地使用權性質為劃撥商業用地。

(問題1)業主委托房地產估價機構評估該賓館的抵押價值。下列關于房地產抵押貸款風險的表述中，正確的是(　)。

A.抵押期限內房地產市場變動造成市場價值下降形成預期風險

B.抵押期限內房地產不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險

C.抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成房地產降價形成耗損風險

D.選用估價方法不恰當形成適宜性風險

(問題2)如果該賓館的財務數據能客觀反映同類賓館的客觀經營狀況和經營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時(　)。

A.該賓館財務數據中的當年凈利潤可視作年凈收益

B.按當地同類賓館的正常經營利潤/考*試*大/水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

C.該賓館財務數據中的年凈利潤減當地同類賓館的正常商業利潤可視作年凈收益

D.根據該賓館財務數據中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用，并考慮未來變動情況，扣減當地同類賓館的正常商業利潤后的所得可視作年凈收益

(問題3)若采用成本法估價，下列表述中不正確的是(　)。

A.應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊

B.無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息

C.在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金

D.在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金

(問題4)假如以投?；馂碾U為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結果為3500萬元，則(　)。

A.3500萬元是該賓館的公開市場價值

B.3500萬元是該賓館房地產的公開市場價值

C.3500萬元是保險事故發生后的損失價值

D.投保時，保險金額不能超過3500萬元

(問題5)開發商開發建設一住宅小區，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。甲開發商擬以該在建工程抵押，申請貸款，下列表述中正確的是(　)。

A.甲開發商可以向銀行申請企業流動資金貸款

B.甲開發商不能以該在建工程/考*試*大/為其他企業向銀行申請貸款提供抵押物擔保

C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款

D.該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款

(問題6)下列關于辦理房地產抵押登記的表述中，正確的是(　)。

A.該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記

B.該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，即可單獨辦理抵押登記

C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后，才能辦理抵押登記手續

D.該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續

(問題7)若該在建工程已整體抵押，在無法定優先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現價值，測算結果應為(　)。

A.抵押價值

B.處分抵押物時的市場價值

C.抵押價值一處分抵押物的費用及稅費

D.處分抵押物時的市場價值一處分抵押物的費用及稅費

(問題8)若該項目目前已全部取得預售許可證，且部分售出，甲開發商若以尚未售出住宅部分申請貸款，則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是(　)。

A.土地出讓臺同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

B.建設工程規劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

D.商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

(問題9)某公司于2002年6月18日委托甲評估公司對其擁有的房地產進行抵押評估，該房地產的土地使用權性質為劃撥，經協商銀行同意按其評估價值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產在正常出讓土地使用/考*試*大/權法定最高年期的條件下，評估價值為500萬元;應繳納的出讓金為60萬元。該公司2004年6月18日破產，拍賣價值扣除應繳稅費后為445萬元。2002年6月18日，該房地產抵押評估價值P應為(　)萬元。

A.500

B.560

C.440

D.400

(問題10)該公司2004年6月18日破產時，該公司能有(　)萬元拍賣款償還銀行。

A.448

B.445

C.385

D.352

(問題11)假若銀行對甲評估公司的評估結果有異議，申請重新評估，則重新評估的日期應為(　)。

A.2002年6月18日

B.2004年6月18日

C.銀行指定的日期/考*試*大/

D.2002年6月18日到2004年6月18日

答案：

(答案1) A

(答案2) D

(答案3) C

(答案4) D

(答案5) B

(答案6) A

(答案7) D

(答案8) D

(答案9) C

(答案10) D

(答案11) A

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（責任編輯：中大編輯）

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