2012年房地產估價師考試 案例分析練習題

房地產估價計算書

一、個別因素分析

(一)土地用途：××大廈的國有土地使用證所載的土地用途為商業、寫字樓、高級住宅，估價對象的實際用途為公寓，依據房地產估價中的最高最佳使用原則和估價時點原則，此次評估設定用途為公寓。

(二)土地使用權性質：××大廈的土地使用權性質為出讓土地，出讓編號為××，土地出讓年限為50年(自1993年1月5日至2043年1月4日)，截至1997年4月25日，剩余土地使用年限為45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限為44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限為41.58年。&中大網校&

(三)建筑面積：估價對象建筑面積為1084.4㎡，每套房屋的建筑面積為135.5㎡。

(四)根據××物業管理公司的介紹及其提供的《××區××路××號樓單元面積匯總表》，估價對象8套房屋的建筑面積、戶型、結構、裝修等情況一致。評估人員在現場勘察過程中，對其中五套房屋進行了人戶調查。此次評估假設這8套房屋在建筑面積、戶型、結構、裝修方面情況一致，均為木質地板，乳膠漆涂刷內墑，鋁合金窗，衛生問與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋配有1～2部分體式空調。

二、區域因素分析

(一)地理位置：××大廈位于××市××區××路××號，屬于××市歷史上特別繁華的商業區，該大廈是××地區第一家外資開發的，集辦公、商住、商業、娛樂、餐飲等多功能為一體的綜合性大廈。

(二)交通便捷度：××大廈位于××市××路與××路的交叉口，周邊鄰運河通道海河，馬場道、解放路等，距××國際空港約7km，距××火車站約8分鐘車程，交通便捷度較高。

(三)周邊環境及商業繁華度：××大廈位于××市歷史上特別繁華的商業區，周邊分布有××大飯店、××大廈、××大廈，××大廈、××世貿廣場等高層建筑I除大廈裙樓的××百貨外，附近還有××集團購物中心等綜合性商場，距勸業場、××商廈、××道步行街、××路僅1.5km左右。各類物業相輔相成，互為推動，形成規模效應。

(四)基礎設施條件：區域內基礎設施條件達到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通電、通訊、供暖、供氣及土地平整。

三、市場背景分析

××位于華北平原的東北部，瀕臨渤海灣，京哈、京滬鐵路在此交匯，成為連接海內外、南北交通的樞紐，為首都北京門戶，是北方對外貿易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中國北方的經濟中心。

××是一座有600年歷史的文化名城，××的建筑享有“萬國博覽會”的美稱。近年來，隨著房改的深化、住房供給量和需求量的大幅上升，××加快了房地產市場的建設步伐。

四、估價思路及方法(同估價結果報告)

五、估價測算過程

(一)測算1997年4月25日的房地產價格

1.對采用收益法進行評估的解釋

收益法是指運用適當的資本化率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產公開市場價格的一種方法。&中大網校&

根據房地產評估的準則，針對房地產過去價值的評估，評估人員雖可以采用該估價時點以后的數據，以證實買賣雙方在當時已充分考慮到此價格將來的合理浮動趨勢，但若該數據不能真實反映估價時點的客觀合理價格時，估價人員應進行邏輯上的取舍。

根據評估人員所掌握的資料，××大廈1993年起動工興建即開始預售，直至1998年都屬于銷售和租賃的穩定時期，根據《中國房地產統計年鑒》所載的數據顯示，××大廈于1997年的平均租金水平約為0.8美元/(㎡/d)，與之類似項目的租金約為1.1～1.3美元/(㎡/d)。自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區的興起，人們的居住觀念逐漸朝薔小區化、規模化的方向發展，類似××大廈這樣與寫字樓混住，缺乏綠化環境的高檔外銷公寓市場處于滯銷狀態。根據我方的調查，1999～2001年該類物業的銷售成交案例較少.租賃價格較低，不僅不再以美元支付租金.平均的租金價格也降至人民幣2～3元/(㎡/d)。

顯然，1999年以前的買賣雙方對于這種租金劇烈下降的趨勢無法做出準確的預測，租金遞減比率太大超過了平均資本化率，因此采用1997年4月25日以后的、變動幅度如此大的實際租金收益數據不能客觀反映該估價時點的房地產市場狀況，因此本次評估無法采用收益還原法對估價對象予1997年4月25日的房地產價格進行評估。

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（責任編輯：中大編輯）

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