2011 年 房地產估價師考試  理論與方法最后沖刺試卷

四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)

1、某在建工程的土地使用權是2004年12月31日通過出讓方式獲得的，用途為商業，土地使用期限為40年，土地面積為700平米，容積率為15，土地取得費用為80萬元，已付清。從獲得土地使用權至正式動工。時問為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費用為建安成本的3%.至2007年6月30日已完成主體結構，且已投入總開發成本的55%，剩余費用在施工期內均勻投入，折現率為13%。

該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入40萬元花一年時間裝修(假定裝修費用支出發生在該年末)。然后出租營業。預計第一年正常凈收益為60萬元，此后每年凈收益以15%的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔4年在該年末進行一次大裝修，正常大裝修費用為40萬元，當年凈收益未扣除大裝修費用。該類餐館的報酬率為15%。

按當地有關規定，房地產開發項目(包括在建衛程)在轉讓交易過程中，買方按售價的3%繳納有關稅費，同類房地產開發項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的2%和6%。

請利用上述資料用現金流量折現法測算該在建工程2007年6月30目的正常購買總價。(10分)

2、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權，建設休閑度假村。該項目總用地面積10000平米，土地使用期限40年，建筑總面積為20000平米，并于2007年9月1日完成，該公司申請竣工驗收。根據環保政策要求，環保管理部門在竣工驗收時要求該公司必須對項目的排污系統進行改造。請根據下列資料采用成本法評估該項目于2007年9月1目的正常市場價格。

(1)假設在估價時點重新取得該項目建設用地，土地取得費用為1000元每平米。新建一個與上述項目相同功能且符合環保要求的項目開發成本為2500元每平米，銷售費用為200萬元，管理費用為開發成本的3%，開發建設期為2.5年，開發成本、管理費用、銷售費用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年內均勻投入，貸款年利率為7.02%，銷售稅金及附加為售價的5.53%，投資利潤率為12%。

(2)經分析，新建符合環保要求的排污系統設備購置費和安裝工程費分別為400萬元和60萬元，而已建成項目中排污系統設備購置費和安裝工程費分別為200萬元和40萬元。對原項目排污系統進行改造，發生抵除費用30萬元，拆除后的排污系統設備可回收90萬元。

(3)原項目預計于2008年1月1日正常營業，當年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統改造，項目營業開始時間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1且開始營業時可獲得的相同的年凈收益，該公司當年需額外支付運營費用100萬元，之后將保持預計的盈利水平。

(4)該類度假村項目的報酬率為8%。(10分)

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（責任編輯：中大編輯）

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