2011 年房地產估價師考試   經營與管理預測試卷 單選4

31、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率為30%，則該門市現在帶租約出售時的正常價格是( )

A. 700000元

B. 695554元

C. 777268元

D. 800500元

答案：C

解析：租賃期限內的年凈收益=200*180*(1-30%)*12=302400元

租賃期限外的年凈收益=200*200*(1-30%)*12=336000元

V=302400/(1+10%)+302400/(1+10%)2+336000/(1+10%)3=777268元

32、按直接比較判定某可比實例價格的區域因素修正系數為0.98，則其依據為( )。

A.可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2%

B.可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2%

C.可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04%

D.可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素，對價格的影響幅度為2.04%

答案：D

解析: 根據教材111頁直接比較公式，100/( )=0.98，可以計算出括號內的數值應為102.04，由于100代表估價對象房地產區域的打分，102.04代表可比實例房地產區域的打分，一目了然，可比實例的區域因素優于估價對象：102.04-100=2.04。

33、 某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑

物的成新率為( )%。

A.76 B.80 C.81 D.84

答案：C

解析:求成新率的公式：1-(1-殘值率) X (有效經過年數 / 建筑物的經濟壽命)，即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。

34.在成本法求取折舊中，采用( )更符合實際情況

A. 有效經過年數

B. 實際經過年數

C. 剩余經過年數

D. 自然經過年數

答案：A

解析：自然經過年數不能反映建筑物真實的狀況，采用有效經過年數求出的折舊更符合實際情況。

35.( )是隨著時間的推移而減少的。

A.原始價值 B.賬面價值

C.市場價值 D.投資價值

答案：B

解析： 原始價值是始終不變的;賬面價值是隨著時間的推移而減少的;市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。

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（責任編輯：中大編輯）

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