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房地產估價師考試案例分析練習題

六、估價結果確定 經以上計算，估價對象房地產的比準價格為181.86萬元，收益價格為l53.23萬元。以上兩種估價方法的估價結果有一定差異，估價人員在對此類型房地產市場進行充分分析后，認為市場法的結果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權算術平均數確定估價對象的市場價值。本次評估取比準價格的權重為60%，收益價格的權重為40%，則：估價對象最終估價結果：

房地產總價=181.86萬元×60%+153.23萬元×40%=170.41萬元

房地產單價=170.41元/㎡×10000÷243.70=6993元/㎡

估價結論：估價對象在估價時點2006年10月10日、完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的房地產市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整,按建筑面積計，平均單價為6993元/㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

附件(略)

(1)致委托方函缺少估價時點。

(2)致委托方函缺少估價報告應用的有效期。

(3)結果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積(或分攤土地面積)。

(4)結果報告估價方法中缺少估價方法定義(或各種方法未做說明)。

(5)結果報告中估價報告應用有效期關于不負任何責任的表達錯誤，因為如果本報告超過應用有效期還未使用，則估價責任期就是估價報告應用的有效期。

(6)技術報告中可比實例B、C商業土地等級與估價對象不一致，不具可比性。

(7)比較因素欠缺，如可比實例建成年代、土地尚可使用年期、容積率、可收益年限等到是否相近。

(8)缺少可比實例因素的分析說明。

(9)可比實例C的繁華程度修正系數取值與實際描述不符。

(10)市場法中可比實例B、C設施設備因素修正與實際描述不符。

(11)估價對象一層層高4.5m，未進行相應修正處理。

(12)技術報告中市場法缺少計算公式(或市場法求取比準價格缺少計算過程)。

(13)1、2層平均租金確定65元/(月/㎡)過于簡單(應用調查實例確定租金;應說明1、2層是否是組合商鋪)。

(14)租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。

(15)10%空置率和租金損失率5%應說明確定理由。

(16)有效毛收入計算應為190086萬元×(1-10%-5%)=161573元(兩率不是連乘是連加)。

(17)營業稅及附加為租金收入的5.85%不準確。

(18)運營費用中缺少土地使用稅。

(19)出租房屋管理費和租賃費用，按經驗數據取值不妥。

(20)保險費的計算基礎錯誤，應為建筑物現值(計算保險費時，取建筑物重置價為2000元/㎡錯，應減去折舊)。

(21)收益法公式的選用沒有理由。

(22)土地剩余使用年限為37.5年。

(23)收益法中采用建筑物耐用年限是錯誤的，應按土地使用權剩余年限計算。

(24)可比實例缺少幣種

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（責任編輯：中大編輯）

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