階段劃分主要環(huán)節(jié)時限要求主要工作

物業(yè)管理的準備階段物業(yè)管理的早期介入接管物業(yè)以前的各個階段就參與介入提供有益的建設性意見，協(xié)助開發(fā)商把好規(guī)劃設計關(guān)、建設配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)

制定物業(yè)管理方案房地產(chǎn)開發(fā)項目確定后根據(jù)物業(yè)類型、功能，規(guī)劃物業(yè)管理消費水平，確定物業(yè)管理的檔次。其次，確定相應的管理服務標準。

制定業(yè)主臨時公約及有關(guān)制度建設單位應當在銷售物業(yè)之前制定業(yè)主臨時公約，制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境

選聘物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理方案制定之后根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進行物業(yè)管理企業(yè)的選聘工作

前期物業(yè)管理階段

物業(yè)的接管驗收新建物業(yè)的接管驗收是項目竣工驗收的基礎(chǔ)上進行的再驗收包括新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收

業(yè)主入住物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主發(fā)放《業(yè)主臨時公約》等材料

檔案資料的建立物業(yè)的接管驗收后包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料

日常的前期物業(yè)管理服務包括日常的綜合服務與管理、系統(tǒng)的協(xié)調(diào)

首次業(yè)主大會召開當物業(yè)銷售和業(yè)主人住達到一定年限或一定比例時組織召開首次業(yè)主大會，審議和通過業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、選聘物業(yè)管理企業(yè)， 決定有關(guān)業(yè) 主共同利益的事項

物業(yè)管理的日常運作階段

日常的綜合服務與管理業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并簽訂《物業(yè)服務合同》后物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理中所做的各項工作。

系統(tǒng)的協(xié)調(diào)系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件主要是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相互關(guān)系的協(xié)調(diào)；系統(tǒng)外部環(huán)境條件就是與相關(guān)部門及單位相互關(guān)系的協(xié)調(diào)。

（一）物業(yè)管理的準備階段

這一階段的工作包括物業(yè)管理的早期介入、制定物業(yè)管理方案、制定業(yè)主臨時公約及有關(guān)制度、選聘物業(yè)管理企業(yè)4個基本環(huán)節(jié)。

1.物業(yè)管理的早期介入所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段（項目決策、可行性研究、規(guī)劃設計、施工建設等階段）就參與介入，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是物業(yè)管理順利實施的前提與基礎(chǔ)。

2.制定物業(yè)管理方案房地產(chǎn)開發(fā)項目確定后，開發(fā)建設單位就應盡早制定物業(yè)管理方案，也可聘請物業(yè)管理企業(yè)代為制定。制定物業(yè)管理方案，首先是根據(jù)物業(yè)類型、功能，規(guī)劃物業(yè)管理消費水平，確定物業(yè)管理的檔次。其次，確定相應的管理服務標準。然后進行年度物業(yè)管理費用收支預算，確定各項管理服務的收費標準和成本支出，并進行有關(guān)費用的分攤。

3.制定業(yè)主臨時公約及有關(guān)制度建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

 建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。建設單位還應制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

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（責任編輯：中大編輯）

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