2011 年房地產估價師考試   經營與管理預測試卷

四、計算題(共2小題、20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)

1. 評估某塊城市規劃確定的住宅用地

土地總面積為1500平方米

1、 收集有關資料：共調查了A、B、C三宗土地買賣實例作為比較實例。

2、 可比實例的成交價格如下：

試運用上述資料估算該土地2003年9月20日的正常市場價格。

解：

1、比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產狀況修正系數

2、交易情況修正系數為：

可比實例A=100/100

可比實例B=100/97

可比實例c=100/105

3、交易日期修正系數為：

可比實例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

可比實例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

可比實例C=1.033×1.038=1.072

4、房地產狀況修正系數為：

可比實例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25

可比實例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55

可比實例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8

5、計算比準價格：

比準價格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)

比準價格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)

比準價格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)

6、將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為市場法的估算結果，則有：

估價對象價格(單價)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)

估價對象價格(總價)=1388.22×1500=208.23萬元

2. 估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結構為鋼筋混凝土結構，地上36層，地下2層，土地使用權年限為50年，從1998年9月30日取得土地時起計，建設期3年。需要評估出該宗房地產2003年9月30日的買賣價格。有關資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0;家具設備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經常費每月100萬元，房產稅為租金的12%，營業稅等為6%。報酬率為8%。

解：1、運用收益法有限年公式求取房地產價格，其公式為：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

2、計算年總收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2萬元

3、計算年總費用：

(1)年折舊費=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09萬元

(2)年經常費=100×12=1200萬元

(3)年房產稅=5569.2×12%=668.3萬元

(4)營業稅等=5569.2×6%=334.15萬元

年總費用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54萬

4、計算年凈收益=5569.2-3310.54=2258.66萬元

5、計算房地產價格

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（責任編輯：中大編輯）

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