2012年 房地產估價師考試  案例分析練習題

指錯題:

甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司對其擁有的某酒店進行估價。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設施;其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡;會議室5間，建筑面積共500㎡;自用辦公室3間，建筑面積共300㎡。該估價公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產的正常市場價格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/㎡;當地同檔次酒店每間客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%;本文來源于中大網校。該酒店正常經營平均每月總費用占客房每月總收入的40%;會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當地酒店類房地產的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術報告的部分內容，請指出錯誤并改正：

1層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=18000000(元)=1800萬元

酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元

酒店會議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)

酒店年總費用=1022×40%=409(萬元)

酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637(萬元)

酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)

酒店辦公室價格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)

該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元)

標準答案：

1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。

2.酒店會議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。

3.自用辦公室價值計算重復，因其價值已包含在酒店的整體價值內。

4.總價格中的“酒店及會議室價格”計算有誤，不是6007萬元，應為6005萬元。

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（責任編輯：中大編輯）

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