城鄉規劃師考砸鍋的九大教訓

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第四章:城市用地的分類與評價

大綱要求

1、掌握城市用地的自然條件評價?

2、掌握城市用地的建設條件評價?

3、熟悉城市用地的經濟評價?

按照國家標準《城市用地分類與規劃建設用地標準》，城市用地按大類、中類和小類三級進行劃分，以滿足不同層次規劃的要求。城市用地分10大類，46中類和73小類。

城市總體規劃階段以達到大類為主，中類為輔;分區規劃階段中類為主，小類為輔;詳細規劃階段應達到小類深度。

城市用地評價包括三方面：城市用地自然條件評價、建設條件評價和用地的經濟性評價。

(一)城市用地自然條件評價(掌握)考P54

自然環境與城市的形成和發展密切相關，對城市布局的形成和職能的發揮起到很大影響。城市用地自然條件評價主要包括工程地質、水文、氣候和地形等幾個方面。

1、工程地質條件

(1)土質與地基承載力

全面了解建設用地范圍內各種地基的承載能力，對城市建設用地選擇和各類工程建設項目的合理布置以及工程建設的經濟性，都十分重要。

(2)地形條件

城市規劃的布局、道路走向和線型、各項基礎設施的建設、建筑群體的布置、城市的形態與形象等，都會受城市地形條件的影響。

結合地形條件，合理規劃城市各項用地和布置各項工程建設，能夠節約土地、減少平整土石方工程投資，有利于城市管理。

城市各項工程設施的建設對用地的坡度都有具體的要求。如：平地常要求不小于0.3%的坡度，有利于地面水的匯集和排除，但是地形過陡，將會出現水土沖刷問題。地形坡度的大小對道路的選線、縱坡的確定及土石方工程量的影響尤為顯著。

(3)沖溝

沖溝：由間斷流水在底層表面沖刷形成的溝槽。

不利：使切割用地支離破碎，對土地的使用不利;，尤其在沖溝的發育地區，水土流失嚴重;增加路線長度和增設跨溝工程，給工程帶來困難。

規劃前應弄清沖溝的分布、坡度、活動狀況，以及沖溝的發育條件，采取相應的治理措施。如：對地表水進行導流，或通過綠化工程防止水土流失。

(4)滑坡與崩塌

物理工程地質現象。

滑坡成因：由于斜坡上大量坡體(土體或巖體)，在風化、地下水以及重力作用下，沿一定的滑動面向下滑動而造成的，常發生在山區或丘陵地區。

不穩定的坡體本身，或處于滑坡體下滑方向的地段，都不宜作為城市建設用地。

崩塌成因：由山坡巖層或土層的層面相對滑動，造成山體失去穩定而塌落。

裂隙發育且節理面順向崩塌方向極易發生崩落，尤其是因過份人工開挖，都會導致崩塌。

(5)巖溶

巖溶：地下可溶性巖石(如石灰巖、鹽巖)在含有二氧化碳、硫酸鹽、氯等化學成分地下水的溶解與侵蝕下，巖石內部形成空洞(地下溶洞)。(也稱喀斯特現象)。

城市規劃時要查清溶洞的分布、深度以及構造特點，而后確定城市布局和地面工程建設。

(6)地震

一種自然地質現象，大多由地殼斷裂構造運動引起的。在有活動斷裂帶的地區，最易發生地震，在斷裂帶的彎曲突出處和斷裂帶的交叉的地方往往是震中所在。

注意：強震區不宜建設城市;在震區建設城市時，要制定各項建設工程的設防標準，并且考慮震后疏散救災等問題。建筑不宜連成片。

地震斷裂帶上一般可以綠化，不進行建設，同時也不能布置主要的交通干道，城市上游不能修建水庫，以免地震損害水庫，洪水下泄危機城市。

2、水文及水文地質條件

(1)水文條件

首先：江河湖泊等地面水體，不但可以作為城市的水源，而且在水路運輸、改善氣候、稀釋污水及美化環境方面發揮作用。

不利影響：洪水侵患，年水量不均，水流對沿岸的沖刷，河床泥沙淤積等。

因此沿江河的城市規劃中應處理好用地選擇，用地布局以及堤防工程建設等各方面的問題。在城市不同區域還要采用不同的防洪設計標準，有利于土地的充分利用，也有利于城市的合理布局并且節約建設投資。

其次：城市建設可能造成對原有水系的破壞，如：過量取水，排放大量污水，改變河道等。

在規劃和建設之前，需對水體的流量、流速、水位、水質等進行調查分析，隨時掌握水情動態，研究規劃對策。

(2)水文地質條件

水文地質條件--指地下水的存在形式，含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫及水的流動狀態等條件。

地下水經常作為城市用水的水源，特別是在遠離江河湖泊或地面水水量不足，而水質又不符合衛生要求的城市，調查并探明地下水資源尤為重要。

分類：按成因與埋藏條件可分為：上層滯水、潛水和承壓水(能作為城市水源)。

潛水：地表滲水形成，主要靠大氣降水補給。因此潛水水位及其水的流動狀態與地面的狀況有關，埋深也因各地的地面蒸發、地質構造(如隔水層距地面的深度)和地形等不同而相差懸殊。

承壓水：兩個隔水層之間的重力水，由于有隔水項板，承壓水受大氣降水的影響較小，也不易受地面污染，因此成為遠離江河城市主要水源。

地下漏斗：地下水的過量開采，會使地下水位大幅度下降，形成 "漏斗";

危害：使漏斗外圍的污染物質流向漏斗中心，使水質變壞;嚴重時造成水源枯竭并引起地面沉陷，形成碟形洼地，對城市的防汛與排水均不利，也會對地面建筑及各項管網工程造成破壞。

地下水的流向對城市布局也有影響，如：對地下水有污染的一些建設項目不應布置在地下水的上游方向，以盡量減少水體污染。

3、氣候條件

氣候條件對城市規劃與建設有著諸多方面的影響，尤其在為城市居民創造舒適生活環境，防止城市污染等方面，關系密切。

(1)太陽輻射

分析城市所在地區太陽運行規律和輻射強度，對于建筑的日照標準、建筑朝向、建筑間距的確定，以及建筑的遮陽設施與各項工程的采暖設施的設置，提供規劃設計的依據。

(2)風象

①風：地面大氣的水平移動，由風向和風速兩個量表示。

②風向：風吹來的方向。表示風向的一個基本特征指標：風向頻率。

風向頻率一般是分8個或16個羅盤方位觀測，累積某一時期內(一季、一年或多年)各個方位風向的次數，并以各個風向發生的次數占該時期內觀測、累計各個不同風向(包括靜風)的總次數的百分比來表示。

風向頻率=(某一時期內觀測、累計某一風向發生的次數/同一時期內觀測、累計風向的總次數)*100%

③風速：單位時間內風所移動的距離，表示風速的一個最基本指標是用平均風速表示。

平均風速是按每個風向的風速累計平均值來表示的。(加權平均數)

④風玫瑰圖--根據城市多年風向觀測記錄匯總所繪制的風向頻率圖和平均風速圖，又稱為風玫瑰圖。風玫瑰圖是研究城市布局的重要依據。

在進行城市用地規劃布局時，為了減輕工業排放的有害氣體對生活居住區的危害，通常把工業區布置在居住區的下風位;應同時考慮最小風頻風向、靜風頻率、各盛行風向的季節變換及風速關系。如：

①全年只有一個盛行風向，且與此相對方向風頻最小，或最小風頻風向與盛行風向的轉換夾角大于90度，則工業用地應放在最小風頻之上風位，居住區位于其下風位。

②當全年有兩個方向的盛行風時，應避免使有污染的工業處于任何一個盛行風向的上風方向，工業區和居住區可以分別布置在盛行風向的兩側。

風速與污染的危害關系一般是反比關系，即風速越大，污染物越容易擴散，從而降低了污染物濃度。

城市用地規劃布局時，不但要考慮城市盛行風向的影響，還要注意當地靜風的頻率。

城市用地布局在綠地安排和道路系統規劃中也應考慮自然通風的要求：大面積綠地安排成楔狀插入城市，可以引導風向;道路系統的走向可與冬季盛行風向成一定角度，以減輕寒風對城市的侵襲。

另外，對城市局部地段在溫差熱力作用下產生的小范圍空氣環流也應考慮，處理得當有利于該地段的自然通風。如在山地背風面，由于會產生機械性渦流，布置于此的建筑有利于通風，但其上風向若為污染源時，也會因此而加劇污染。

(3)氣溫

氣溫對城市規劃與建設的影響

①城市所在地區的日溫差或年溫差較大時，會給建筑工程的設施和施工帶來影響。

②在工業配置時，需根據氣溫條件，考慮工業工藝的適應性與經濟性問題。

③在生活居住方面，則應根據氣溫狀況考慮生活居住區的降溫或采暖設備的設置問題。

在日溫差較大的地區(尤其在冬天)，容易出現逆溫層現象，在靜風和谷地地區，由于山坡氣流的下沉，更加劇這一現象，這時城市上空大氣比較穩定，有害的煙氣滯留或擴散緩慢，加劇污染。

城市中由于建筑密集，硬地過多，生產與生活活動過程中散發大量熱量，往往出現市區氣溫高于郊外的現象--熱島效應。

在規劃布局時，可以增設大面積水體和綠地，加強對氣溫的調節作用，從而減少熱島效應。

(4)降水與濕度中華考試網

降水--降雨、降雪、降雹、降霜等氣候現象的總稱。

降水量的大小和降水強度對城市排水設施有較為突出的影響。此外，山洪的形成、江河汛期的威脅等也給城市用地的選擇及城市防汛工程帶來直接的影響。

濕度高低與降水的多少有密切關系，相對濕度又隨地區或季節的不同而不同。

濕度的大小會對城市某些工業生產的工藝產生影響，同時又與居住環境是否舒適有關。

(二)城市用地的建筑條件評價(掌握)考P57

城市用地的建設條件--指組成城市各項物質要素的現有狀況與它們在近期內建設或改進的可能，以及他們的服務水平與質量。

與建設用地的自然條件評價相比，城市用地的建筑條件評價更強調人為因素所造成的影響。

1、城市用地布局結構方面

對城市用地布局結構的評價，著重以下幾個方面：

(1)城市用地布局結構是否合理，主要體現在城市各項功能的組合與結構是否協調，以及城市總體運行的效率。

(2)城市用地布局結構能否適應發展的需要，城市布局結構形態是封閉的，還是開放的，將對城市空間發展、調整或改變的可能性產生影響。如工業的改造或者規模的擴展，以此帶來生活居住用地等相應的增加，是否會在工作地與居住地空間擴展出現結構性障礙等。

(3)城市用地布局對生態環境的影響，主要體現在城市工業排放物所造成的環境污染與城市布局的矛盾。

(4)城市內外交通系統的協調性、矛盾與潛力，城市對外鐵路、公路、水道、港口及空港的站場、線路的分布，將對城市用地結構產生深刻的影響，還對城市進一步擴展的方向和用地選擇造成制約。

(5)城市用地結構是否體現出城市性質的要求，或者反映出城市特定自然地理環境和歷史文化積淀的特色等。

2、城市市政設施和公共服務設施方面

城市市政設施和公共服務設施的建設現狀包括：質量、數量、容量與改造利用的潛力等。--影響到土地的利用及舊區再開發的可能性與經濟性。

公共服務設施包括：商業服務、文化教育、郵電、醫療衛生等設施--土地利用的重要衡量條件;尤其在舊區改建方面，土地利用的價值往往要視舊有住宅和各種公用服務設施以及改建后所能得益的多少來決定。

城市市政設施包括：現有的道路、橋梁、給水、排水、供電、煤氣等的管網、廠站的分布及其容量等方面。--土地開發的基礎條件，影響城市發展的格局。

3、社會、經濟構成方面

社會構成主要表現在人口結構及其分布的密度，以及城市各項物質設施的分布及其容量同居民需求之間的適應性。人口分布的疏和密反映出土地利用的強度與效益。

城市經濟的發展水平、城市的產業結構和相應的就業結構都將影響城市用地功能組織和各種用地的數量結構。

(三)城市用地的經濟評價(熟悉)考P58

城市土地的經濟評價--指根據城市土地的經濟和自然兩方面的屬性及其在城市社會經濟活動中所產生的作用，綜合評價土地質量優劣差異，為土地使用提供依據。

通過分析土地的區位、投資于土地上的資本、自然條件、經濟活動狀況等條件，可以揭示土地質量和土地收益的差異。

1、城市土地的基本性質

認識城市土地的特殊性是進行城市土地經濟評價的基礎。

(1)承載性是城市土地最基本的自然屬性

承載性--城市土地為城市各項建設和經濟社會活動提供場所，是人們進行生產和生活不可缺少的物質要素，也是各類建筑物和構筑物的載體。這一特性為承載性。

城市土地承載性對城市的發展和建設影響主要在物理屬性方面，而與其自身肥沃程度無關。

(2)區位的極端重要性

城市土地區位的含義，除包括地理坐標表示的幾何位置外，更重要的是經濟地理位置，即某一地段與周圍經濟環境的相互關系，如與就業中心，交通線路等社會經濟要素的相對位置。

包括：有形區位：如土地所在位置距就業中心、交通路線的遠近，基礎設施的條件等;

無形的因素：如經濟發展水平、社會文化環境等。

(3)地租與地價

地租--報酬或收益，本質是土地供給者憑借土地所有權向土地需求者讓渡土地使用權時所索取的利潤。

土地價格--是土地供給者向土地需求者讓渡所有權時獲得的一次性貨幣收入。

在我國，土地屬國家所有。因此地價一般指土地一定年限內使用權的價格，是國家向土地使用者出讓土地使用權時獲得的一次性貨幣收入。

經濟學中分析：城市土地在城市不同用途之間合理分配的基礎是價值最大法則。即土地所有者追求最大地租，土地使用者則尋求生產過程中的利潤最大而使地租等于其邊際產出價值。

極差地租--不同區位的土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發程度不同而形成的差別地租。

2、城市土地經濟評價的主要影響因素

表4-1：城市土地經濟評價因子體系

基本因素層

派生因素層

因子層

土地區位

繁華度

商業服務中心等級

高級商務金融聚集區

集貿市場

交通通達度

道路功能與寬度

道路網密度

公交便捷度

城市設施

城市基礎設施

供水設施

排水設施

供暖設施

供氣設施

供電設施

社會服務設施

文化教育設施

醫療衛生設施

文娛體育設施

郵電設施

公園綠地

環境優劣度

環境質量

大氣污染

水污染

噪聲污染

自然條件

地形坡度

地基承載力

洪水淹沒與積水

綠化覆蓋率

其他

人口密度

建筑容積率

城市規劃

人口密度

建筑容積率

用地潛力

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