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實例八

“帝王花園”系某地一所高級公寓，樓還沒有蓋好，發展商就在報紙上到處刊登廣告，預售樓房。某甲與開發商騰達房地產公司簽訂了購房合同。雙方約定：騰達房地產公司以28萬元人民幣的價格，將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預售給某甲，面積為118平方米，交房日期定為半年以后。10個月以后，某甲拿到寓所的鑰匙，持有關憑證到房地產管理局辦理權屬登記手續。房地產管理局告訴某甲，經調查，“帝王花園”系某生產大隊與騰達房地產公司搞的合作開發項目，到目前為止，尚未辦理土地使用權出讓手續，土地使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權證。因此，某甲僅憑與騰達房地產開發公司所簽的一紙合同，不能辦理這套住房的權屬登記手續。某甲找到騰達房地產公司要求退房，騰達房地產公司的銷售人員說，買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設，如果公司補辦土地使用權出讓手續，還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房，房地產公司不予辦理;如果辦權屬登記，那就得自己承擔一筆費用。某甲未同意，起訴到人民法院，要求解除合同，賠償損失。

評析：根據我國有關房地產管理法律、法規的規定，只有依法取得的國有土地使用權，才可以作價入股、合資、合作開發經營房地產。而城市規劃區內集體所有的土地，只有經依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。所以想利用這類土地開發房地產的發展商，只有先依照國家有關規定，把集體土地轉為國有土地，所建造成的房屋才能合法進入商品流通領域。以集體土地使用權投資房地產開發，不按國家規定辦理相關手續，說穿了，就是逃避繳納土地出讓金，把本來應由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開發商品房，這是法律所不允許的。而“騰達公司”卻隱瞞這一事實，欺詐顧客，這亦是非法的行為，理應受到處罰。

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（責任編輯：中大編輯）

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