用益物權(quán)

一、用益物權(quán)概述

用益物權(quán)原則上是就他人所有的物而成立的他物權(quán)，客體為他人之物。

用益物權(quán)是一種限制物權(quán)。

用益物權(quán)是以對(duì)物的使用、收益為目的的限制物權(quán)。

用益物權(quán)是主要以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的物權(quán)。

用益物權(quán)一般為有期限的物權(quán)。

我國《物權(quán)法》中的用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等典型的用益物權(quán)，以及海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等準(zhǔn)物權(quán)。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)

(一)土地承包經(jīng)營權(quán)的概念、特征和意義

土地承包經(jīng)營權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)。

土地承包經(jīng)營權(quán)的客體為農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地。

土地承包經(jīng)營權(quán)是一種有期限的物權(quán)。耕地的承包期為30年。草地的承包期為30～50年。林地的承包期為30～70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。

(二)土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容

土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利：①土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。②土地承包經(jīng)營權(quán)可以被繼承；土地承包經(jīng)營權(quán)人也可以通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等方式依法流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

發(fā)包人的義務(wù)：①承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。②除農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定外，承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。

承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

(三)土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)

土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。

土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依法流轉(zhuǎn)承包地。土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

三、建設(shè)用地使用權(quán)

(一)建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征以及意義

建設(shè)用地使用權(quán)的客體為國有土地。

建設(shè)用地使用權(quán)屬于獨(dú)立物權(quán)。

建設(shè)用地使用權(quán)為有期限物權(quán)。

(二)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。

采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

(三)建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。

建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。

建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

(四)建設(shè)用地使用權(quán)的期限及其屆滿的后果

居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

四、宅基地使用權(quán)

特征：①宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民特有的權(quán)利，農(nóng)民要取得這種權(quán)利的先決條件是他必須為該農(nóng)民集體的成員。②宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民以"戶"的名義享有的權(quán)利，即農(nóng)民家庭享有的權(quán)利而不是個(gè)人的權(quán)利。③宅基地使用權(quán)是一種可以繼承的權(quán)利。

五、地役權(quán)

(一)地役權(quán)的概念以及特征

地役權(quán)是指按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的他物權(quán)。

地役權(quán)具有如下特征：

地役權(quán)具有附隨性，不是獨(dú)立的物權(quán)。土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。

地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，而只要求對(duì)方應(yīng)盡某種容忍或不作為的義務(wù)。

地役權(quán)是一種土地物權(quán)，或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

地役權(quán)是一種有期限的物權(quán)。

(二)地役權(quán)的設(shè)立

設(shè)立地役權(quán)需要訂立書面的地役權(quán)合同，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

(三)地役權(quán)的內(nèi)容

地役權(quán)人有下列情形之～的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：第一，違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；第二，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。

(四)地役權(quán)的變動(dòng)

因下列原因消滅：①供役地權(quán)利人依法行使解除權(quán)。②需役地或者供役地滅失。③發(fā)生約定的事由，如約定供役地上的建筑物一旦完工，通行權(quán)歸于消滅。④地役權(quán)人拋棄權(quán)利。

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