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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章 房地產(chǎn)評估的知識點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第二節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類

（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格

一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。

抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市場交易價(jià)格低。

租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。

（二）價(jià)格形成方式可分為市場交易價(jià)格和評估價(jià)格

1.市場交易價(jià)格

房地產(chǎn)在市場交易中實(shí)際成交的價(jià)格。

2.評估價(jià)格

對市場交易價(jià)格的模擬。

房地產(chǎn)評估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。

其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。

（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格

1.土地價(jià)格

包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。（第七節(jié)講解）

2.建筑物價(jià)格

指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。

3.房地產(chǎn)價(jià)格

指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。

（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)（掌握）

房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。

房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：

單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格。

樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。

樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積

容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

容積率=建筑總面積/土地總面積

樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積

=（土地單價(jià)×土地總面積）/建筑總面積

= 土地單價(jià)/容積率

（五）其他價(jià)格類型

公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

申報(bào)地價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府（縣級以上地方人民政府）申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征：

1.房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格；

2.房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)；

3.房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性；

4.房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性。

三、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（掌握）

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個(gè)別因素，下面分別予以闡述

（一）一般因素

主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

1.經(jīng)濟(jì)因素。

（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。

（2）財(cái)政金融因素。

（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。

2.社會因素。

（1）人口因素。

（2）家庭規(guī)模因素。

（3）房地產(chǎn)投機(jī)因素。

（4）教育科研水平和治安因素。

（5）社會福利因素。

3.行政因素。

（1）土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。

（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。

（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。

（4）行政隸屬關(guān)系變更。

（5）交通管制。

4.心理因素。

（二）區(qū)域因素

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。

1.商服繁華因素。

這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會較高。

2.道路通達(dá)因素。

這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。

3.交通便捷因素。

這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。

4.城市設(shè)施狀況因素。

（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。

（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施。

（3）文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。

5.環(huán)境狀況因素

若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。

（三）個(gè)別因素

1.土地的個(gè)別因素。

（1）區(qū)位因素。

區(qū)位是影響地價(jià)的一個(gè)非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時(shí)，地價(jià)會上升；相反，則地價(jià)下跌。

（2）面積因素、寬度因素、深度因素。

一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。

（3）形狀因素。

土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價(jià)。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規(guī)則土地的地價(jià)也可能畸高。

（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。

地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，地價(jià)較低。

（5）容積率因素。

容積率越大，地價(jià)越高；反之，容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。

（6）用途因素。

一般來說，對于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。

【例.單選題】（2009年度考題）一般情況下，基于土地規(guī)劃用途的角度，對于同一宗土地而言，地價(jià)遞減的順序?yàn)椋?）。

A.商業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地

B.居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地

C.商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地

D.工業(yè)用地、商業(yè)用地、居住用地

『正確答案』C

（7）土地使用年期因素。

在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價(jià)越高。

2.建筑物的個(gè)別因素。

（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。

建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。

建筑物形狀、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計(jì)、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對建筑物價(jià)格有很大的影響。

（3）施工質(zhì)量。

建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對建筑物的價(jià)格亦有很大影響。

（4）法律限制。

有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。

（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。

建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價(jià)值自然會降低。

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