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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》第五章 房地產(chǎn)評估的知識點精講輔導(dǎo)，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第八節(jié)　路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（掌握）

一、路線價法的含義和理論依據(jù)

（一）路線價法的含義

路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設(shè)定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。

（二）路線價法的理論依據(jù)

1.市區(qū)內(nèi)各宗土地的價值與其臨街深度大小關(guān)系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠價值就會遞減。

2.路線價法實質(zhì)上也是市場法的一種，因此路線價的是理論基礎(chǔ)也是替代原理。

路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價，可看做比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。

二、路線價法的計算公式

宗地總價＝路線價×深度百分率×臨街寬度

三、路線價估價法的適用范圍

適宜同時對大量土地進行評估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行評估的場合。

四、路線價估價法的程序

（一）路線價區(qū)段劃分

1.地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區(qū)段。

2.路線價區(qū)段一般為帶狀地段。

3.街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長度成為路線段長度。路線價區(qū)段一般以路線價顯著增減的地點為界。

4.對同一路線價地段求取該段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價，附設(shè)于該路線段上。

（二）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定

1.標(biāo)準(zhǔn)宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離

2.路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價格，路線價的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積

（三）路線價的評估

方法一：市場法等基本評估方法,各國通用

方法二：評分方式

（四）深度百分率表的制作

深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比例。

（五）計算宗地價值

依據(jù)路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運用路線價法計算公式，計算得到宗地價值。

五、深度百分率表

現(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度m米，深度n米的長方形宗地，每平方米平均單位為A元，則該項宗地的總價格為mnA元。

（一）單獨深度百分率

1.定義

如將確定路線價的標(biāo)準(zhǔn)宗地為標(biāo)準(zhǔn),大小為標(biāo)準(zhǔn)宗地深度一定比例的各小地塊（該地塊的深度是確定的）面積價格占路線價的百分率，即為單獨深度百分率。

注意：這里的單獨深度百分比實質(zhì)上指的是在標(biāo)準(zhǔn)寬度下，各個小的地塊的深度不同，則該地塊的價格不同，深度越深（舉例道路越遠），則價格越低。單獨深度百分率為40%，表示該深度的價格占標(biāo)準(zhǔn)深度的價格的40%，即如果標(biāo)準(zhǔn)深度的價格是100[元/（標(biāo)準(zhǔn)寬度）米.100米標(biāo)準(zhǔn)深度]，忽略標(biāo)準(zhǔn)寬度，就可以寫作：100[元/100米標(biāo)準(zhǔn)深度]。則該深度的價格是40[元/（標(biāo)準(zhǔn)寬度）米.該地塊深度]，忽略標(biāo)準(zhǔn)寬度，就可以寫作：40[元/該地塊深度]，所以該地塊的單獨深度百分率為40%

2.制作深度百分率表,需要考慮以下幾個方面:

（1）確定標(biāo)準(zhǔn)深度

（2）確定級距

（3）確定單獨深度百分率

（4）根據(jù)需要采用累計或者平均深度百分率

3.深度百分率分三種：

第一種：單獨深度百分率。

如：第一段叫A1，第一個25英尺，單獨深度百分率，40%。第二段叫 A2，25英尺，30%。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈遞減的。

第二種：累計深度百分率。

第一段 A1 單獨深度百分率是百分之四十。累計到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計深度百分率是 70% 。

累計深度百分率＝∑各段單獨深度百分率

第三種：平均深度百分率。

一般來說，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100%，平均濃度百分率與累計深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為：

平均深度百分率＝累計深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

平均深度百分率可用來衡量平均臨街的程度。

六、路線價法則介紹（實質(zhì)上是深度百分率的規(guī)則不同的分類）

1.四三二一法則

四三二一法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分，即由臨街面算起，第一個25英、尺的價值點路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值占20%，第四個25英尺的價值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補充。即超過100英尺的第一個25英尺價值為路線的9%，第二個25英尺為8%，第三個25英尺為7%，第四個25英尺為6%。

2.蘇慕斯法則

100英尺深的土地價值，前50英尺的價值占宗地價值的72.5%，后50英尺的價值占宗地價值的27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增加的價值僅僅為15%

3.霍夫曼法則

深度100英尺的宗地，最初的25英尺價值占全宗地價值的37.5%，最初的50英尺價值占全宗地價值的2/3（67%），75英尺等于87.7%，全天100英尺等于100%

4.哈柏法則（了解）

宗地價值與其深度的平方根成正比。

七、路線價法的應(yīng)用舉例

[ 例 5 - 12] 現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E，如圖5-3，深度分別為25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，寬度分別為10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路線價為2000元/[（寬）英尺，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺]，試運用"四三二一"法則，計算各宗土地的價值。

提示：1.這里 的路線價指的是標(biāo)準(zhǔn)深度下的，每單位寬度的價格

2.這里五塊宗地都是臨街的，只是深度不一樣。

3.使用路線價法進行計算的時候，要注意路線價和深度百分比的匹配。不過我們中大網(wǎng)校家注意理解下面的公式就可以了。

宗地總價＝標(biāo)準(zhǔn)深度下每單位寬度的路線價×累計深度百分率×臨街寬度

A＝2000元/（標(biāo)準(zhǔn)寬）英尺.標(biāo)準(zhǔn)深度× 0.4 × 10＝8 000（ 元 ）

B＝2000元/（標(biāo)準(zhǔn)寬）英尺.標(biāo)準(zhǔn)深度× 0.7 × 10＝14 000（ 元 ）

C＝2000元/（標(biāo)準(zhǔn)寬）英尺.標(biāo)準(zhǔn)深度× 0.9 × 20＝36 000（元 ）

D＝2000元/（標(biāo)準(zhǔn)寬）英尺.標(biāo)準(zhǔn)深度× 1.0 × 20＝40 000（元 ）

E＝2000元/（標(biāo)準(zhǔn)寬）英尺.標(biāo)準(zhǔn)深度×（ 1.0＋0.09 ）× 30＝65 400（ 元 ）

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