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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《經濟法》第十二章 合同法律制度分論的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第四節　租賃合同

一、租賃合同的概念和特征

1.租賃合同是轉讓財產使用權的合同。

2.租賃合同為雙務有償合同。

3.租賃合同在當事人之間既引起債權法律關系，又引起物權法律關系，導致承租人獲得物權性質的租賃權和先買權。

（1）在租賃合同存續期間，出租方不得將該租賃物再出租給第三人，即對同一物只能設立一個租賃權；

【鏈接】物權法P125：同一物之上不得同時成立兩個內容相互矛盾的物權

（2）出租人在租賃合同存續期間出售租賃物的行為不影響租賃合同的效力，承租人同買受人之間的租賃合同自買賣成交后繼續生效，即買賣不破除租賃。

【鏈接】物權法P126：在法律有明確規定的情況下，債權可以優先于物權

二、租賃合同的形式和內容

（一）租賃合同的形式

1.租賃期限在6個月以下的租賃合同，可以由當事人自由選擇合同的形式。--書面或口頭

2.只要租賃期限在6個月以上的租賃合同，都應當采用書面形式。

3.如果租賃期限在6個月以上的租賃合同沒有采用書面形式，不管當事人對租賃期限做了什么約定，在法律上均視為不定期租賃。--不書面，不會無效

（二）租賃合同的內容

1.租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

2.租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但續訂的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

3.租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。（新增）

三、租賃物的轉租

1.承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，"承租人"應當賠償損失。

【注意】根據合同相對性理論，即使是第三人造成租賃物損失的，也應當由合同相對方承租人向出租人承擔賠償責任。

2.承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

【例題·單選題】甲租賃乙的汽車一輛，租期8個月，下列表述不正確的是（　）。

A.該租賃合同應采用書面形式，未采用書面形式，視為不定期租賃

B.該汽車在正常使用下自然磨損，甲無須承擔損害賠償責任

C.在租賃期內，汽車發生故障，需要維修，該費用由乙承擔

D.甲無需乙同意，可將汽車轉租給丙

『正確答案』D

『答案解析』甲只有在征得乙同意時方可轉租，否則即為違約，乙可以解除合同。

四、租賃合同當事人的權利和義務

【例題·單選題】（2006）張某承租李某家的房屋做生意。因屋頂漏雨影響生產，張某要求李某維修，李某以"沒時間維修"為由拖延修繕，張某只好自己雇人修繕，并造成了一定的經營損失。根據《合同法》的規定，下列說法中，正確的是（?。?。

A.修繕費用和張某的經營損失均由張某承擔

B.修繕費用由張某和李某共同承擔，張某的經營損失自己承擔

C.修繕費用和張某的經營損失均由張某和李某共同承擔

D.修繕費用由李某承擔，張某的經營損失可通過要求李某減少房租來彌補

『正確答案』D

『答案解析』出租人應當履行租賃物的維修義務，出租人經承租人催告在合理期限內仍未履行維修義務的，承租人可以自行維修，而維修費用由出租人負擔。因修理租賃物而影響承租人使用收益的，出租人應當相應減少租金或延長租期。

【例題·單選題】（2007）甲有房屋三間，2000年1月與乙簽訂了一份為期8個月的房屋租賃合同，合同未約定租賃期間由誰承擔房屋的維修義務，也未約定支付租金的期限。之后雙方對房屋維修、租金支付期限發生爭議，無法達成補充協議，也不能按照合同的有關條款和交易習慣確定。根據《合同法》的規定，下列表述中正確的是（?。?/p>

A.房屋的維修義務應由承租人乙承擔

B.如乙無故不交租金，則甲可立即解除合同

C.乙應當在每屆滿1個月時支付租金

D.乙應當在租賃期8個月屆滿時支付租金

『正確答案』D

『答案解析』租賃合同應由當事人協商確定租金支付方式，在協商不成或按照合同條款和交易習慣仍不能確定時，合同的租賃期間在1年以內的，承租人應當在租賃期屆滿時支付。

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（責任編輯：中大編輯）

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