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第三節 收益法在房地產評估中的應用

一、基本思路及適用范圍

將房地產的預期收益折現，折現值作為房地產的評估價值。
有限年期
	（1）凈收益每年不變 （2）資本化率固定且大于0 （3）收益期限n年
無限年期	房地產價值=凈收益/資本化率；P=A/i
	（1）凈收益每年不變 （2）資本化率固定且大于0 （3）收益期限無限
適用范圍	有收益的房地產價值評估，如商場 、寫字樓、公寓等，對于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產大多不適用。
例題：用收益法計算房地產價格，若純收益s每年不變，資本化率為零，年期為n，則收益價格為（   ） A. s/n    B. n*s    C. s    D. 0             答案：B

二、凈收益

三、資本化率

資本化率又稱還原利率，是評估中最關鍵的因素，評估價值對資本化率最敏感
資本化率實質	把收益性房地產看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風險呈正比例關系，資本化率越大，意味著風險越大。
求取資本化率的方法	凈收益與售價比率法 房地產價值=凈收益/資本化率，通過在房地產市場中類似的交易實例，把成交價格作為房地產價值，然后結合凈收益，計算出資本化率。
	安全利率加風險調整值法：安全利率一般取銀行中長期借款利率或國債利率;風險調整值有些情況下可由數學統計的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強。
	各種投資收益率排序插入法
土地資本化率 建筑物資本化率 綜合資本化率	由于建筑物、土地、房地產的收益率是不同，所以資本化率的大小不同，她們之間的關系如下：   只要給出了土地價值、建筑物價值的比例后，只要給出兩個資本化率，就可以求出第三個資本化率
例題：如果某房地產的售價為2000萬元，其中建筑物1200萬元，土地價格800萬元，該房地產每年客觀收益為180萬元，若建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（  ）。 A.8%      B.7.5%     C.6%     D.10%                         答案：B 解析：綜合資本化率=180/2000=9% 土地資本化率=（180-1200*10%）/800=7.5% 例題：待估土地總收入為300萬元，年總費用250萬元，剩余使用年限40年，折現率為6%，則其評估價值最接近于（  ）萬元。 A.700       B.800       C.833       D.752              答案：D 解析：年凈收益=300-250=50（萬元），壽命期40年，折現率6%，代入年金現值公式 例題：在地產估價中通常把（  ）作為收益還原法評估中的收益額。 A.實際收益    B.客觀收益    C.總收益  D.總費用     答案：B 例題：假定被估房產剩余使用年限為永續，在剩余年限中，前三年的每年預期純租金分別為3萬元、2萬元和一萬元，從第四年到永續，該地產純收益保持在3萬元水平上，折現率為10%，該地產的評估值最接近于（  ）萬元。 A.28        B.32    C.25  D.30    答案：A 解析：評估值=3/1.1+2/1.21+（1+30）/1.331 例題：一宗地第一年純收益為50萬元，資本化率為5%，若未每年來純收益在上一年基礎上增長1%，則評估值最可能為（  ）萬元 A.1250       B.1400      C.1500      D.1000     答案：A 解析：無限年期的等比系列 評估值=50/（5%-1%）=1250 例題：以下為搜集到的純收益與售價的交易實例，應用純收益與售價比率法確定評估標的的資本化率為（  ）。 交易實例 純收益（元/平方米/年） 售價（元/平方米） 1 419 5900 2 450 6000 3 394 5700 4 460 6300 A.6.8%          B.7%      C.7.1%      D.7.2%    答案：D 解析：凈收益與售價比例法求解資本化率 資本化率=（419/5900+450/6000+394/5700+460/6300）/5=7.2%

五、計算公式

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