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本文主要介紹2012年注冊資產評估師考試《資產評估》第五章 房地產評估的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第二節　房地產價格及其影響因素

一、房地產價格的種類

（一）根據權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格

一般情況下，房地產所有權價格高于房地產使用權價格。

抵押價格由于要考慮抵押貸款清償的安全性，一般要比市場交易價格低。

租賃價格是承租方為取得房地產租賃權而出租方支付的價格。

（二）價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格

1.市場交易價格

房地產在市場交易中實際成交的價格。

2.評估價格

對市場交易價格的模擬。

房地產評估價格根據使用目的及其作用可分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。

其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。

（三）按房地產的實物形態可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產價格

1.土地價格

包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。（第七節講解）

2.建筑物價格

指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。

3.房地產價格

指建筑物連同其占用的土地的價格。

（四）按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價（掌握）

房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。

房地產單位價格有三種情況：

單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產價格。

樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

容積率=建筑總面積/土地總面積

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

=（土地單價×土地總面積）/建筑總面積

= 土地單價/容積率

【例.單選題】（2009年度考題）某宗土地，單價為8 000元/平方米，規劃容積率為5，土地資本化率為10%，則其樓面地價為（ ）元/平方米。

A.1 600

B.8 000

C.40 000 　

D.80 000

[答案]A

（五）其他價格類型

公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償的依據。

申報地價，是房地產權利人向政府（縣級以上地方人民政府）申報的房地產交易成交價格。

二、房地產價格的特征：

1.房地產價格是權益價格；

2.房地產價格與用途相關；

3.房地產價格具有個別性；

4.房地產價格具有可比性。

三、房地產價格的影響因素（掌握）

影響房地產價格的因素通常可劃分為一般因素、區域因素和個別因素，下面分別予以闡述

（一）一般因素

主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

1.經濟因素。

（1）經濟發展因素。

（2）財政金融因素。

（3）產業結構因素。

2.社會因素。

（1）人口因素。

（2）家庭規模因素。

（3）房地產投機因素。

（4）教育科研水平和治安因素。

（5）社會福利因素。

3.行政因素。

（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。

（2）城市規劃、土地利用規劃、城市發展戰略。

（3）稅收制度、投資傾斜、優惠政策。

（4）行政隸屬關系變更。

（5）交通管制。

4.心理因素。

（二）區域因素

區域因素是指某一特定的區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的特性。

1.商服繁華因素。

這是指所在地區的商業、服務業繁華狀況及各級商業、服務業中心的位置關系。如果商服繁華度較高，該地區的房地產價格水平也會較高。

2.道路通達因素。

這是指所在地區道路系統通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區的房地產價格水平也較高。

3.交通便捷因素。

這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產價格水平也較高。

4.城市設施狀況因素。

（1）基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。

（2）生活設施：主要包括學校、醫院、農貿市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。

（3）文化娛樂設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。

5.環境狀況因素

若一個地區綠地較多、公園充足、環境優美，則該地區的房地產價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產價格水平較低。

（三）個別因素

1.土地的個別因素。

（1）區位因素。

區位是影響地價的一個非常主要的因素。區位也叫宗地位置。區位有自然地理區位與社會經濟區位之別。當區位由劣變優時，地價會上升；相反，則地價下跌。

（2）面積因素、寬度因素、深度因素。

一般來說，宗地面積必須適宜，規模過大或過小都會影響土地效用的充分發揮，從而降低單位地價。

（3）形狀因素。

土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規則土地的地價也可能畸高。

（4）地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素。

地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。

（5）容積率因素。

容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系。

（6）用途因素。

一般來說，對于同一般宗土地而言，商業用地、住宅用地、工業用地的地價是遞減的。

【例.單選題】（2009年度考題）一般情況下，基于土地規劃用途的角度，對于同一宗土地而言，地價遞減的順序為（ ）。

A.商業用地、工業用地、居住用地

B.居住用地、工業用地、商業用地

C.商業用地、居住用地、工業用地

D.工業用地、商業用地、居住用地

『正確答案』C

（7）土地使用年期因素。

在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。

2.建筑物的個別因素。

（1）面積、結構、材料等。

建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。

（2）設計、設備等是否良好。

建筑物形狀、設計風格、建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，建筑物設計、設備是否與其功能相適應，對建筑物價格有很大的影響。

（3）施工質量。

建筑物的旋工質量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質量是否優良，對建筑物的價格亦有很大影響。

（4）法律限制。

有關建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規劃及建筑法規。

（5）建筑物是否與周圍環境協調。

建筑物應當與其周圍環境相協調，否則就不是最有效使用狀態。建筑物不能充分發揮使用效用，其價值自然會降低。

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（責任編輯：中大編輯）

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