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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《建筑工程評估》第十一章 建設(shè)用地的知識點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第二節(jié)　建設(shè)用地的取得、轉(zhuǎn)讓與喪失

一、建設(shè)用地的取得（掌握）

（一）建設(shè)土地取得的基本方式

1.通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)　有償有期限

國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

（1）競爭出讓方式

競爭方式包括：投標(biāo)、競拍、掛牌。

工業(yè)（包括倉儲用地，但不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；

同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

（2）協(xié)議出讓方式

最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。

有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

低于最低價(jià)時(shí)國有土地使用權(quán)不得出讓。

2.通過劃撥方式獲取國有土地使用權(quán)　無償無期限

國有土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

（1）劃撥用地目錄

①黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地。

②軍事用地。

③城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。

④非營利性郵政設(shè)施用地。

⑤非營利性教育設(shè)施用地。

⑥公益性科研機(jī)構(gòu)用地。

⑦非營利性體育設(shè)施用地。

⑧非營利性公共文化設(shè)施用地。

⑨非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地。

⑩非營利性社會(huì)福利設(shè)施用地。

（11）石油天然氣設(shè)施用地。

（12）煤炭設(shè)施用地。

（13）電力設(shè)施用地。

（14）水利設(shè)施用地。

（15）鐵路交通設(shè)施用地。

（16）公路交通設(shè)施用地。

（17）水路交通設(shè)施用地。

（18）民用機(jī)場設(shè)施用地。

（19）特殊用地（監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等）。

（2）劃撥用地的使用年限

國家規(guī)定，依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

（3）劃撥用地的變更

國家規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。

（二）建設(shè)用地取得的其他方式

1.土地租賃

（1）租賃與出讓的不同

支付的土地費(fèi)用不同；土地可使用的期限不同。

（2）國有土地租賃適用的范圍

對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。

對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

（3）租賃的方式

租賃的方式有：招標(biāo)、拍賣、協(xié)議。

（4）國有土地租賃的分類

短期租賃不超過5年；最長的不超過出讓最高年限。

2.土地使用者轉(zhuǎn)讓方式

買賣、合資、合作建房、交換、作價(jià)入股等。

（三）建設(shè)用地使用農(nóng)村集體所有土地的例外情況

建設(shè)用地原則上要使用國有土地，但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的除外。

二、取得建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用和相關(guān)工作（掌握）

（一）征地補(bǔ)償費(fèi)用及征地補(bǔ)償安置相關(guān)工作

1.征地補(bǔ)償費(fèi)

（1）土地補(bǔ)償費(fèi)用

土地補(bǔ)償費(fèi)。是對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因土地被征用而造成的經(jīng)濟(jì)損失的一種補(bǔ)償，只能由被征地單位用于再生產(chǎn)投資，不得付給農(nóng)民個(gè)人。

耕地的補(bǔ)償費(fèi)：前3年平均產(chǎn)值的6～10倍。

（2）青苗補(bǔ)償費(fèi)

只補(bǔ)一季；是個(gè)人種植的給個(gè)人，是集體種植的給集體。

（3）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

是個(gè)人的給個(gè)人；拆什么，補(bǔ)什么；拆多少，補(bǔ)多少。

（4）安置補(bǔ)助費(fèi)

給被征地單位和安置勞動(dòng)力的單位；

前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍（每個(gè)安置人口），最高不超過15倍（每公頃）；

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過30倍。

（5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金

交給地方財(cái)政。

新菜地，是指城市郊區(qū)為供應(yīng)城市居民蔬菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。

不收取新菜地開發(fā)建設(shè)基金的3種情況：

一年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的

征用尚未開發(fā)的規(guī)劃菜地

在蔬菜產(chǎn)銷放開后，能夠滿足供應(yīng)，不再需要開發(fā)新菜地的城市

（6）耕地占用稅

上繳國家財(cái)政

經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但提高的部分最高不得超過上述相應(yīng)稅額的50%。

占用基本農(nóng)田的，適用稅額應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)剡m用稅額的基礎(chǔ)上提高50%。

免征耕地占用稅：①軍事設(shè)施占用耕地；②學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。

鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，可免征或者減征耕地占用稅。

農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)，以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民可以免征或者減征耕地占用稅。

（7）土地管理費(fèi)

土地管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，一般是在土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用之和的基礎(chǔ)上提取2%～4%。

如果是征地包干，應(yīng)在土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用之和后再加上糧食價(jià)差、副食補(bǔ)貼、不可預(yù)見費(fèi)等基礎(chǔ)上提取2%～4%。

2.征地補(bǔ)償安置相關(guān)工作

"農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、重新?lián)駱I(yè)、入股分紅、異地移民"四種安置途徑。

（二）征收房屋及補(bǔ)償

征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋。

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

（三）出讓金、轉(zhuǎn)讓金

土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓，應(yīng)先由地價(jià)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評估后，再簽訂土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓合同。

關(guān)于工業(yè)用地的幾點(diǎn)規(guī)定：

必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓；

必須使用國有建設(shè)用地；

建設(shè)用地以外的，自己開發(fā)完成的，不低于最低價(jià)的60%；

沙地、裸土地、裸巖石礫地的，不低于最低價(jià)的30%；

不足最高出讓年限的，折算到最高年限價(jià)，不得低于該標(biāo)準(zhǔn)。

（四）土地有償使用費(fèi)

新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)是指國土資源部和各省、自治區(qū)、直轄市國土資源管理部門在批準(zhǔn)農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益土地有償使用費(fèi)。

1.新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收范圍

土地利用總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)）建設(shè)用地范圍內(nèi)的新增建設(shè)用地（含村莊和集鎮(zhèn)新增建設(shè)用地）；

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)）、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址、依法以出讓等有償使用方式取得的新增建設(shè)用地；

在水利水電工程建設(shè)中，移民遷建用地占用城市（舍建制鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的經(jīng)批準(zhǔn)超出原建設(shè)用地面積的新增建設(shè)用地。

2.新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別和征收標(biāo)準(zhǔn)

3.新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)分成管理方式

分成比例：中央分30%，地方分70%；

地方的分成部分歸省級國庫。

三、建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓及抵押（熟悉）

（一）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓

1.轉(zhuǎn)讓的條件

（1）以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓條件

①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

（2）以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓條件

①以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

②以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)報(bào)批時(shí)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將轉(zhuǎn)讓國有土地所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

2.轉(zhuǎn)讓的其他規(guī)定

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

（二） 建設(shè)用地的抵押

1.抵押的范圍

建設(shè)用地的使用權(quán)可進(jìn)行抵押，建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物等也可以進(jìn)行抵押，但土地的所有權(quán)不能抵押。

2.建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押

（1）以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

（2）以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

3.新增建筑物的處理

建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。

該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

四、建設(shè)用地的喪失（熟悉）

（二）閑置土地的收回

1.閑置土地的認(rèn)定

（1）建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；

（2）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。

2.閑置土地處置可選擇的方式

（1）延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不得超過l年；

（2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；

（3）安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)；

（4）政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者對現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；

（5）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原土地使用者給予補(bǔ)償；

（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。原土地使用者需要使用土地時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價(jià)的土地。

3.閑置土地的處置

（1）土地閑置滿兩年的，堅(jiān)決無償收回；

（2）土地閑置滿一年未滿兩年按的出讓金或劃撥款的20%以下征收閑置費(fèi)，特別是房地產(chǎn)用地的征繳增值地價(jià)；

（3）不符合收回條件的，改變用途、置換、臨時(shí)使用、納入政府儲備等。

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